Юридическая услуга: Сопровождение сделки покупки жилья.
Многие люди звонят по вопросу юридического сопровождения сделки покупки квартиры или жилого дома и спрашивают : «А, что входит в это самое сопровождение, и для чего оно необходимо?» И, конечно, некоторые люди не понимают, зачем нужен юрист в их сделке, если сделку проводит риэлтор.
Ответов на эти вопросы много, но здесь назовем несколько причин для привлечения юриста в вашу сделку купли-продажи недвижимости:
Нотариальное оформление сделки
Самые бдительные покупатели недвижимости стремятся обезопасить свою сделку нотариальным оформлением. Однако:
Суд может признать сделку не действительной, несмотря на ее нотариальное оформление.
- Нотариус проверяет лишь дееспособность участников сделки, но не их психическое состояние. К числу оснований, для отмены сделок, завещаний (а завещание, это тоже сделка) можно отнести отсутствие у ее участника понимание происходящего, на момент совершения этой сделки. Это, так называемые, сделки совершенные с пороком воли.
Самое главное, что с этим может сталкиваться даже психически нормальный человек. Дело в том, что недееспособным человек может быть признан только по решению суда, а до этого момента он признается психически нормальным и может совершать любые сделки. Нотариус обязательно проверяет дееспособность сторон, используя базу Росреестра, в которую обязательно включаются данные о решении судов об ограничении или полном лишении дееспособности граждан. Однако нотариус не может установить психическое состояние участника сделки, это не в его компетенции, а значит риск отмены сделки остается.
- У нотариуса нет возможности достоверно проверить семейное положение продавца недвижимости. Эти данные важны, поскольку на продажу недвижимого имущества требуется согласие второго супруга, если оно покупалось в браке. При отсутствии такового, сделку можно отменить по иску другого супруга.
У нотариуса отсутствует стопроцентная возможность выяснить состояние продавца в браке, на момент покупки имеющейся в собственности недвижимости, при отсутствии штампа в паспорте. Конечно, на данный момент нотариусам открыли базы данных ЗАГСа, но при имеющемся объёме данных, их архивирование и приведение в соответствие с требованиями цифровых носителей (цифровая обработка), идет очень медленно. Судебная практика богата случаями признания недействительными сделок, совершенных без согласия второго супруга. Это, реальность!
- Нотариус не может гарантировать, что спустя время, на проданную недвижимость не найдется другой собственник. Проверяя право собственности на недвижимость, на момент продажи, он не может предвидеть возможность появления решений суда о признании прав на нее за другим лицом. А это означает последующее изъятие приобретенной недвижимости у покупателя. Очень часто случается, что изъятие происходит уже с произведенными улучшениями, что увеличивает ущерб от такой сделки. Вина нотариуса во всех этих случаях отсутствует и взыскать материальное удовлетворение своих потерь от ущербной сделки не получается.
Покупка квартиры с жильцами.
Суд может отказать новому собственнику жилья в выселении зарегистрированных в квартире бывших собственников.
Если покупаемое жилье не относится к категории новостройки, то практически не бывает так, чтобы до этого момента там никто не проживал. Это собственно связано с назначением жилых помещений- в них живут люди. А у людей есть свои обязанности, права, настроение.
Ситуация довольно стандартная, когда при покупке квартиры продавцы говорят, что выписаться им пока некуда. Обещают, что получают деньги за продаваемое жилье, купят новое и пропишутся сразу же в новой квартире. И все вроде-бы логично, и покупатели соглашаются.
Юристы по сопровождению сделок стандартно включают в договор купли-продажи квартиры или дома пункт, о том, что продавцы обязуются выселиться из жилого помещения и сняться с регистрационного учета в течении определенного срока с даты ее продажи. Сроки для выселения, как правило, составляет от десяти дней до одного месяца, после чего у нового собственника появляется право выселить прежних жильцов в любое время в связи с утратой их права пользования жилым помещением.
Во-первых в таком случае новому собственнику приходится обратиться в суд, а это определенные затраты материальные и временные. Вынесение решения судом, вступление его в законную силу, и наконец, исполнение, могут растягиваться на годы.
Во-вторых, судебная практика не однозначна в решении вопросов о выселении. Например, наличие договора безвозмездного пользования влечет вероятность получить вместе с квартирой не выселяемых жильцов. Такой договор, заключенный бывшим собственником, не прекращает свое действие в случае перехода права на жилье к другому собственнику, а проверить наличие такого договора практически невозможно, поскольку он не подлежит государственной, либо иной регистрации. Найти сведения, о таком договоре, в открытом доступе не возможно.
Кроме того, без специальной проверки, невозможно учесть права на приобретаемое жилье лиц, отказавшихся от участия в приватизации в свое время, или получивших права пользования по завещательному отказу. После установления таких лиц, желательно решить вопрос об их добровольном снятии с регистрационного учета. В таком случае, при наличии спора, суд будет расценивать их действия, в качестве добровольного отказа от своего права и обязать вселить такого пользователя уже невозможно.
Сроки для изъятия жилья по решению суда.
Суд может выйти за пределы трехгодичного срока в вопросах изъятия наследственной недвижимости.
Угроза изъятия полученного по наследству жилья сохраняется на неопределенный срок, как показывает судебная практика.
Наша юридическая практика позволяет сделать вывод, что получив в наследство дом или квартиру, никто не застрахован от судебного разбирательства, исход которого предсказать невозможно. Инициатива в таких судебных спорах принадлежит обделенным родственникам.
Составление завещания, равно как и принятие наследства, акт односторонний, что и дает основание отнесения завещания к односторонней сделке. Эти действия могут быть оспорены в суде по правилам оспаривания сделок, и в рамках сроков установленных законом для такого оспаривания. Составление завещания, это одностороннее проявление воли наследодателя, а принятие наследства, это одностороннее проявление воли наследника. При этом, момент, когда наследнику становится известно о наличии завещания не всегда находятся в рамках срока, установленного законом для оспаривания сделки. В качестве оснований для оспаривания в вопросах наследования, как правило, используются следующие основания:
- нарушение требований закона;
- неспособность гражданином понимать значение своих действий и руководить ими при заключении сделки.
При оспаривании сделок законом установлен срок в случае пропуска, которого, суд откажет в удовлетворении иска, даже если требование будет обоснованным. Для незаконных сделок это три года, если они нарушают права третьих лиц на наследство. А для так называемых сделок с пороком «воли»,-один год с момента когда истец узнал, или должен был узнать, об основаниях для отмены сделки. Но принципиальный вопрос, с какого момента считать срок, например, завещание можно оспорить в течении одного года с момента, когда открылось наследство, т.е. не стало наследодателя.
Однако, случаи из судебной практики, демонстрируют примеры, когда принятое по закону наследство, спустя несколько лет изымалось в пользу других наследников, узнавших о завещании далеко за рамки отведенного срока. По закону спорить принятия наследства может только тот, кто сам вправе на него претендовать (наследники предыдущей очереди либо наследники, указанные в ранее составленном завещании). Для покупателя квартиры или дома, с риском возникновения наследственного спора, существует угроза изъятия имущества в пользу наследника, права которого будут признаны судом.
Если суд признает получение по наследству квартиры не законным, то человеку купившему эту недвижимость, в последствии грозит отмена сделки со всеми вытекающими последствиями,- изъятие квартиры и передача ее законному владельцу. Такая судебная практика неоднократно была поддержана Верховным судом РФ.
Ваше жилье в оплату чужого долга.
Суд может лишить Вас купленного жилья из-за чужих долгов.
Такой риск существует в течении трех лет после покупки жилья, если в деле о банкротстве продавца ваша сделка будет оспорена финансовым управляющим с целью обращения взыскания на это имущество.
Услуги юриста и их значение в современной судебной системе
Мнение практикующих юристов, имеющих стаж в профессии более 35 лет.
Юридические услуги населению города Краснодара и КК, являются основным видом деятельности нашей компании более 10 лет. За этот срок сформировался коллектив профессионалов, практикующих по всем видам юридической помощи. Важным наблюдением наших практикующих юристов за последние 3-5 лет, являются существенные изменения в судебной системе.
Структурные изменения судебной системы произошедшие за последние несколько лет касались и вопросов оказания юридической помощи. Так, с 1 октября 2019 года предоставлять интересы сторон в судебных процессах по многим гражданским и арбитражным делам, могут только лица имеющие высшее юридическое образование, за исключением дел рассматриваемых мировыми судами. И это первый шаг к профессиональному представительству в судебном процессе, что является абсолютно оправданным.
Что представляет собою современный юрист, и как решает свои профессиональные задачи?
За последнее десятилетие на рынке услуг появилось огромное множество юридических компаний под различными скромными, или не очень, а порою и немыслимыми, названиями. Эти компании работают в условиях жесткой конкуренции ведут агрессивную рекламу, с целью получения клиента.
Особенно популярной юридической услугой за последние несколько лет стало банкротство физических лиц. Реклама «Спишем ваши долги или вернем их сами» приводит к изумлению. Это является примером агрессивной рекламы, к которой прибегают многие юридические фирмы в погоне за клиентом. Понятно, что юрист стоящий за такой рекламой не может вызывать доверия, но на определенном уровне она работает.
К сожалению оказание юридических услуг на возмездной основе, происходит на данный период времени, без специального регулирования и при минимальной ответственности исполнителя. Отсутствует прямое законное регулирование деятельности юридических фирм, ответственность которых формально подпадает под действие закона «О защите прав потребителей». При таких условиях заказчик юридической услуги должен совершить ряд определенных действий и обратиться в суд с требованием о взыскании оплаченных денег и штрафа с нерадивого исполнителя.
Зачастую для заказчика это связано с потерей времени, дополнительных ресурсов, нервов и т.д. Результатом для юридической компании будут незначительные финансовые потери, в сумме, присужденной заказчику решением суда. Никаких лишений статуса, внесений в список неблагонадежных исполнителей, и тому подобного. Поэтому весь спектр юридических услуг, предлагаемых сегодня на «рынке» услуг, несет определенные риски для заказчика, связанные с удовлетворением его интересов в рамках судебного представительства.
Основываясь на этом, адвокатское сообщество активно лоббирует принятие законов допускающих осуществление представительство в судах, лицами имеющими статус адвоката. Однако реальная ответственность адвокатов тоже требует дополнительного урегулирования.
Профессиональная юридическая помощь сегодня предоставляется людям при активном взаимодействии с правоохранительными и судебными органами, которые в свою очередь находятся в состоянии длящейся реформы. Выбор способа защиты, порядка ее реализации, оказывается сложным делом для человека не подготовленного. Соответственно помощь юриста, для таких людей является просто необходимой.
Например, один из наших клиентов работает в Тюмени. Находясь в очередном отпуске, на курортах Краснодарского края, он принял решение купить недвижимость в Краснодаре и через несколько лет переехать на ПМЖ. Цены на жилье позволили ему купить в черте города небольшой земельный участок. Продавец предложил нестандартную «схему сделки», в результате которой покупатель из Тюмени получал не просто земельный участок, но и дом на этом участке.
Для этого, наряду с договором купли продажи земельного участка, нужно было заключить договор подряда на строительство дома с ИП «Х» и оплатить денег 1 500 000 рублей. Покупатель подписал договор подряда с ИП содержащий шестимесячный срок на строительство дома, и внес на счет продавца земельного участка еще 900 000 рублей. При этом нашего покупателя не смутило, что договор подряда заключен с ИП, а деньги по этому договору нужно было перечислить продавцу земельного участка. Остаток денег по договору подряда покупатель из Тюмени пообещал привезти через три месяца.
Однако через три месяца. Планируемая поездка в Краснодар сорвалась, и заказчик строительства, перед тем, как перечислить остаток денег на уже знакомый счет, попросил знакомого посмотреть ход работ на участке. Знакомый телефонировал в Тюмень о том, что земельный участок абсолютно свободен от строений, нет даже фундамента. Житель Тюмени огорчившись стал названивать по всем имеющимся у него телефонам подрядчиков с требованием объяснений. Ответ был прост: «Денег нет и нет дома».
В следующий свой приезд в Краснодар, еще через три месяца, житель Тюмени обратился с иском в суд требуя договор подряда расторгнуть и вернуть оплаченные 900 000 рублей. После первого судебного заседания человек по рекомендации суда о привлечении в дело профессионального представителя, обратился в наше Бюро.
Заключение юриста предполагало полный проигрыш по предъявленному иску. Позиция ответчиков сводилась к тому , что насчет ИП «Х» деньги по договору подряда не поступали, а в силу заключенного договора начало работ было связано с поступлением оплаты. Получалось, что деньги не поступили и строительство не начато. Продавец земельного участка, получивший на свой счет 900 000 рублей утверждал, что это часть денег внесенных покупателем на его счет в качестве оплаты по договору купли-продажи земельного участка.
С учетом этих обстоятельств тактику решения спора пришлось менять. Юрист инициировал обращение заказчика в полицию с целью установления связи между продавцом земельного участка и ИП «Х», взявшим на себя обязательство по договору подрода.Эта связь была очевидной, поскольку оба участника сделки состояли в родстве и являлись друг другу тестем и зятем. Подача заявления в полицию не сразу позволила добиться эффективной проверки обстоятельств сделки, и наши юристы неоднократно обжаловали постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.
И только тогда, когда уголовное дело было возбуждено, спустя 9 месяцев с момента обращения в полицию, исполнители договора подряда сами предложили выплатить полученные от нашего клиента деньги и оплатить его убытки.
На этом примере, легко увидеть, что потенциальный потребитель юридических услуг, не всегда может самостоятельно определить способ защиты своих прав.
Изменения в судебной системе
Где вершится правосудие? Или рассмотрение судебного спора по существу..
Сразу хочется сделать оговорку относительно наших статей на сайте. Мы их публикуем для людей, не имеющих юридического образования, с надеждой на то, что опубликованный нами материал будет им полезен, для понимания своих вопросов.
Поэтому, максимально просто для понимания постараемся помочь разобраться в системе судов и порядке обращения в них для защиты своих прав.
Итак, судебный спор. Как он разрешается? Вы задумывались, что такое вообще судебный спор?! Любой сопор, это разногласие возникшее между участниками. Не все разногласия сторон можно считать судебным спором и дело не только в том, что этот спор не рассматривается судом, а в том, что закон не все споры признает судебными. Например, между автолюбителями спор о том,чья машина «круче» судом не будет принят и рассмотрен.
Другое дело, если в ходе этого спора будет причинен ущерб, то взыскать его можно будет через суд.
Кроме того, нужно понимать , что существует внесудебный и досудебный порядок решения споров. Их не нужно путать, есть существенное отличие.
Внесудебный порядок решения спора. Медиация
Это всегда добровольное решение конфликта интересов путем переговоров. Такой способ, в современной практике называется медиацией, и он получает все большее применение. Для ведения таких переговоров привлекаются специально подготовленные люди, -медиаторы. Хозяйственные споры, семейные конфликты, имущественные споры, и многое другое может быть решено посредством медиации. Главным элементом этой процедуры является добровольность и желание сторон договариваться.
Досудебный порядок решения спора. Претензионный порядок
Это обязательный элемент урегулирования спора, без соблюдения которого, обращение в суд не возможно.
Значение этой процедуры состоит в предоставлении сторонам возможности, закрепленной в законе, разрешить конфликт не обращаясь в судебные органы.
Такое досудебное примирение сводится к признанию сторонами требований, и исполнении их в объеме достигнутых договоренностей. Лицу ответственному за исполнение нарушенного права оспаривающая сторона направляет претензию.
Правильное оформление претензии имеет существенное значение, поскольку именно она определяет для потенциального ответчика обоснованность требований спорящей стороны. Признание ее обоснованности , как правило, влечет добровольное исполнение обязательств. Для сторон, это означает возможность сэкономить время и средства.
Наряду с преимуществами , досудебный порядок имеет и существенные недостатки, к которым можно отнести отсутствие возможности применение обеспечительных мер. Зачастую бывает , что претензия стороной признана, но исполнение по ней производится недобросовестно, а возможность применения обеспечительных мер, как стимулирующего фактора, отсутствует.
Нужно иметь в виду, что законом установлен обязательный досудебный порядок не для всех категорий дел.
Это означает, что для категорий определенных в законе, досудебный порядок обязательн, а по иным категориям он может быть применен по воле сторон.
Однако в последние годы перечень дел с обязательным досудебным порядком урегулирования, имеет тенденцию к расширению.
Несоблюдение претенциозного порядка влечет возвращение искового заявления.
Судебный порядок решения спора
Часто стороны конфликта, выдвигая условия своих требований, употребляют выражение: «…, если ты это не исполнишь, я пойду в суд!» Однако «поход» в суд не означает просто физическое действие. Это соблюдение ряда необходимых процессуальных действий, без которых судебная защита не возможна или не эффективна.
Большинство людей идут в суд в поисках справедливости, а понятия о ней, увы различаются. Именно поэтому, при разрешении конфликта интересов сторон, суд в первую очередь руководствуется законом, а уже потом общепризнанными принципами морали.
Этот принцип законности определяет и порядок возбуждения судебной процедуры по рассмотрению спора. Он строго установлен.
Всем знакомо слово «иск», но не все знакомы с его понятием. Между тем, это не просто слово означающее название процессуального документа, возбуждающего судебное дело,- это требование стороны оформленное надлежащим образом и содержащее предмет и основание. Иными словами, указание на то, что истец требует и на основании чего ему это принадлежит.
Иск несет в себе массу информации необходимой для законного рассмотрения спора: перечень участников спора (стороны) и их актуальные данные , сумму материального требования и все необходимые расчеты, даты и сроки относящиеся к рассматриваемому требованию, ссылки на доказательства имеющие отношение к требованию, ссылки на закон регулирующий спорные отношения и многое другое. И главное , иск должен содержать наименование суда, которому надлежит рассматривать конкретный спор.
Большую часть судебных споров рассматривают суды общей юрисдикции, мировые суды, районные либо городские, областные и иные региональные суды. В соответствии с длящейся судебной реформой, с 2019 года апелляционные и кассационные суды выделены в отдельные над региональные суды общей юрисдикции. Это означает, что каждый из таких судов действует в пределах определенного округа.
Апелляционные и кассационные суды являются ревизирующими инстанциями, и выполняют задачи по проверке законности и обоснованности состоявшихся решений нижестоящих судов. Процессуальные действия сторон спора , в этих судебных инстанциях ограничены, в связи с их ревизирующими функциями, поскольку спор по существу в них не рассматривается. Поэтому предоставлять доказательства, заявлять новые требования, изменять их и т.д. в этих судах нельзя.
Исходя из существа спора, когда каждая сторона доказывает свою правоту, законом установлена состязательность судебного процесса. Каждая спорящая сторона наделена равными правами, но при этом обязана доказать обстоятельства на которые она ссылается в своем споре. Поэтому иск подается не просто в виде заявления, а приложениями в виде письменных доказательств.
Важными сведениями для подачи искового заявления является адреса сторон, поскольку принцип их равенства в судебном процессе предполагает, в том числе, и осведомленность о ходе рассмотрения. По указанному в исковом заявлении адресу направляются повестки, копии процессуальных документов, извещения и прочее. Неполучение документа при надлежащей отправке считается проявлением недобросовестности.
Как составить исковое заявление?
Можно, конечно, найти в интернете примерную форму искового заявления и составить его для подачи в суд самостоятельно. Однако, как показывает наша практика такие действия приносят отрицательный результат. В случаях неправильного оформления или составления иска, он может быть судом возвращен или оставлен без движения. Еще хуже, если неправильно оформленное исковое заявление, будет рассмотрено судом, и в силу допущенных в нем процессуальных и тактических ошибок, повлечет решение суда не в вашу пользу.
При отсутствии денежных средств для оплаты юридических услуг по судебному представительству, вполне разумно будет поручить составление и подготовку искового заявления юристу, а в суд с его инструкциями идти самостоятельно.
Подготовка искового заявления юристом является самостоятельной услугой и по стоимости составляет сумму значительно меньше чем полное представление интересов в суде. Однако по своему значению в судебном споре, юридически грамотно составленное и подготовленное исковое заявление, -это уже половина выигрыша.
Проблемы собственников помещений в многоквартирных домах
Собственник недвижимости обязан платить!
Покупая вещь, мы оцениваем ее практичность, поскольку понимаем, что содержание, а значит и обеспечение ее функциональных способностей предстоит именно нам. Покупка жилых, равно как и не жилых помещений, тоже обязывает нас помнить об обязанности нести тяготы по содержанию этих помещений. Почему же «тяготы»,- спросите вы?! Купил квартиру! Радуйся, есть, где жить. Купил цоколь или офисное помещение! Радуйся, есть, где вести бизнес. Все так…
К сожалению, функция по обеспечению граждан жильем у нашего государства стала атавизмом. Сами! Все сами! Ищите деньги! Нет, не клад, их все нашли до нас. Заработать, при действующих зарплатах, тоже мало (ну, очень мало) кому удается. Так, что «ищите»! Не находятся деньги в нужной сумме?! Все очень просто, банк-ипотека. И вот она квартира. И она, как водится, в многоквартирном доме. Делаем ремонт, у кого какой получится, и живем.
А если уж кто «найдет» денег побольше, то может купить и офисное помещение. Сейчас вполне доступными для людей небольшого достатка являются цокольные помещения в жилых многоквартирных домах. Продажа этих полуподвальных помещений для застройщиков очень выгодный коммерческий ход, поскольку продавать их при очень низкой себестоимости получается по достойной цене. Сделать из такого помещения «офис», это чисто русское изобретение. Что только не размещают в этих полуподвальчиках: магазинчики, швейные мастерские, «салоны красоты», детские образовательные центры, юридические конторы и многое другое.
Любому человеку, радостно ставшему собственником помещения в современном многоэтажном доме, нужно помнить, что одновременно он становится собственником доли общего имущества, за содержание которого материально становится ответственным. Потому, что обеспечение жизнедеятельности подавляющего большинства объектов происходит благодаря наличию и бесперебойной работе инженерных систем и коммуникаций. Электричество, газ, тепло, вода и стоки поставляются специализированными системами, обладающими определенными стандартами и отвечающими признакам полной безопасности.
Обслуживание таких инженерных систем требует участия квалифицированных специалистов, а в иных случаях и инженеров, имеющих специальные лицензии. При этом нужно понимать, что стоимость обслуживания этих систем ложится бременем на собственников помещений.
Кроме того, наличие в многоквартирных домах лифтов, мусоропроводов, насосного оборудования, индивидуальных пунктов отопления, горячего водоснабжения и т.д., требующих высококвалифицированного обслуживая, обуславливает необходимость грамотного управления таким домом. Целью такого управления является:
- обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан,
- надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме,
- решение вопросов пользования указанным имуществом,
- предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения.
- Реализация этого квалифицированного управления также требует материального обеспечения, которое закон возлагает опять-таки на собственников помещений. А всегда ли оно бывает квалифицированным!? Как показывает наша практика, нет!
Собственник недвижимости вправе решать: оплачивать ли ему проблемы, возникающие в системе управления многоквартирным домом
Правительством Российской Федерации разработан и утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Какой бы способ управления домом не выбрали собственники, минимальный перечень работ по содержанию дома является неизменным и зависит только от категории дома (его этажности, наличия или отсутствия газа, мусоропровода и т.д.).
Запомните, на управляющие компании законом возложены не только обязанности по надлежащему содержанию общего имущества и поддержания в постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества жилого дома, но и установлена их ответственность за качество исполнения этих обязанностей.
Управление многоквартирным домом может осуществляться управляющей компанией, товариществом собственников жилья или усилиями самих собственников.
Выбор способа управления, а также самой управляющей компании, осуществляется общим собранием собственников помещений.
Призванная к управлению компания заключает с каждым собственником договор на управление домом, в котором указаны все права и обязанности сторон по этому договору. Соответственно, предусмотрена обязанность компании поддерживать нормальное функционирование всех жизнеобеспечивающих систем и коммуникаций.
В состав современных жилых домов часто входят встроенно-пристроенные нежилые помещения, в т.ч. и цокольные помещения, которые используются собственниками, как указывалось выше, в коммерческих целях.
Что такое жилое помещение, всем понятно. Это изолированное помещение, пригодное для проживания людей, соответствующее установленным требованиям.
Определение нежилого помещения в законодательстве отсутствует. Нежилым помещением в многоквартирном доме считается помещение, которое указано в проектной (технической) документации на такой дом, при этом оно:
- не является жилым помещением;
- не включено в состав общего имущества.
При этом не имеет значения, является такое помещение встроенным или пристроенным, имеет ли отдельный вход и подключено ли оно (технологически присоединено) к общедомовым сетям инженерно-технического обеспечения. Соответственно, собственники таких помещений по участию в затратах на содержание общего имущества равны с собственниками жилых помещений, а также имеют равные права в выборе формы управления домом.
За что платят собственники нежилых помещений?
Очень часто, на консультациях, приходится слышать вопрос:
«Почему, являясь собственником нежилого помещения в цокольном этаже, обязан платить за обслуживание лифта, уборку подъездов и т.д.?».
Закон не разделяет собственников жилых и нежилых помещений, их права и обязанности в отношении общего имущества дома, так как они являются равными.
Перечень имущества, которое относится к общему, установлен Правительством Российской Федерации, без исключения прав отдельных лиц на него. Закон исходит из того что жилой дом с жилыми и нежилыми помещениями является единым объектом, с составляющими его жизнеобеспечение едиными системами.
Соответственно, являясь собственником жилого или нежилого помещения, такой собственник, в силу закона, обязан нести бремя содержания как своих квадратных метров, так и общего имущества дома, в т.ч. и оплачивать содержание лифта, уборку подъездов и т.д., если общее собрание собственников помещений не решит иначе.
Особое внимание следует обратить на нежилые помещения цокольного этажа. Именно в подвальных или цокольных этажах располагаются насосные станции для обеспечения всего дома водой и отоплением, проходят газовые и иные коммуникации, в т.ч. и трубы водоотведения.
Таким образом, на эти помещения ложится основная нагрузка по содержанию инженерных систем и коммуникаций, а соответственно и риски по возможным аварийным ситуациям.
Застройщики, в целях получения сверхприбыли, продают такие помещения еще на стадии строительства дома.
Ситуация осложняется тем, что через помещения цокольного этажа, находящегося в частной собственности, проходят общие коммуникации. Это влечет дополнительные риски и обязанности для такого собственника, связанные с необходимостью соблюдения мер по обеспечению сохранности этих коммуникаций. Любое обслуживание систем предполагает беспрепятственный доступ инженерных служб.
Кроме того, несмотря на то, что в конкретном нежилом помещении нет точек водоразбора и водоотведения, такое помещение может быть залито не только из вышерасположенных помещений, но и непосредственно из проходящей трубы, ввиду ее повреждения.
В связи с этим у такого собственника и возникает дополнительная обязанность по допуску представителей управляющей компании для осмотра и обслуживания коммуникаций, проходящих через помещение. График таких проверок и регламентных работ желательно согласовать заранее.
Единственным отличием между собственниками жилых и нежилых помещений является способ получения коммунальных ресурсов.
Если собственник нежилых помещений, несмотря на технологическое присоединение к сетям инженерно-технического обеспечения дома, обязан заключить прямые договоры на поставку коммунальных ресурсов таких, как электроснабжение, отопление, вывоз мусора и т.д., то у собственника жилого помещения есть выбор.
Действующее законодательство позволяет собственникам жилых помещений, при определенных обстоятельствах, как заключать прямые договоры на поставку коммунальных ресурсов, так и получать их непосредственно через управляющую компанию. Что удобнее и выгоднее для вас, решайте сами.
Юридические услуги для получателей услуг коммунальных
Как правило, поставку коммунальных ресурсов в жилые помещения осуществляет управляющая компания, которая в силу Закона несет и ответственность перед собственниками за качество и количество поставленных ресурсов.
В настоящее время для подавляющего большинства собственников жилых помещений ресурсоснабжающей организацией является управляющая компания.
Как бы не работала управляющая компания, от аварийных ситуаций никто не застрахован. Однако, грамотное и квалифицированное управление домом, своевременный контроль за системами обеспечения и плановые профилактические работы позволяют во многом избежать внештатных ситуаций.
Причинами аварии могут быть разные обстоятельства, их много, таких как неправомерные действия кого-либо из собственников помещений, некачественно выполненные работы подрядных организаций (за которые перед собственниками отвечает управляющая компания) и т.д.
В случае аварии управляющая компания обязана в кратчайшие сроки устранить причину аварии (перекрыть воду, отопление и т.д.), выявить причину аварии, зафиксировать ее последствия и произвести ремонт коммуникации с целью восстановления поставки коммунальных ресурсов.
Правительством России установлены сроки, в течение которых аварийная ситуация должна быть устранена и восстановлена подача коммунальных ресурсов. На устранение аварии отводится от нескольких часов до нескольких суток, в зависимости от вида аварии.
Если все же произошла авария и собственнику помещения жилого или коммерческого причинен ущерб, необходимо своевременно и правильно оформить данный факт.
Консультация юриста, специализирующегося в подобных вопросах, поможет в последствии взыскать причиненные убытки с виновных лиц.
К сожалению, собственники пострадавших помещений не сразу обращаются за юридическими услугами при возникновении ущерба. Чем позднее Вы обратитесь к юристу, специализирующемуся на услугах ЖКХ, тем сложнее будет доказать вину лица, ответственного за причиненный ущерб (это может быть сосед сверху, управляющая компания или иное лицо).
Рассмотрим не самый редкий случай аварии – залитие коммерческого помещения водой, в т.ч. и канализационными стоками. Ситуация малоприятная, особенно, если в помещении находились средства и оборудование для работы, которые вас кормят.
Сети инженерно-технического обеспечения жилых домов проходят через все этажи и авария может случиться на любом из них. Особенно часто страдают от создавшихся аварийных ситуаций цокольные помещения.
Так, совсем недавно, к нам обратился собственник нежилого помещения, расположенного в цокольном этаже многоквартирного дома, по вопросу возмещения ущерба имуществу, причиненного в результате залива, когда суд отказал ему во взыскании ущерба с управляющей компании.
Как говорилось выше, ответственность за аварию несет управляющая компания, поскольку ее ответственность за надлежащее содержание общего имущества дома установлена законом, в т.ч. и за постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.
Однако, управляющая компания может быть освобождена от возмещения ущерба, если докажет, что авария возникла в результате недобросовестных или незаконных действий других лиц, в т.ч. и собственника пострадавшего помещения.
При рассмотрении спора в суде управляющая компания предоставила суду доказательства, что на протяжении нескольких лет в адрес собственника направлялись требования по допуску представителей управляющей компании для осмотра и обслуживания проходящей через нежилое помещение канализационной трубы. Собственник помещения, полагая, что у него такой обязанности нет, а обслуживание трубы должно вестись через другое, специально предназначенное для этого помещение, игнорировал такие требования.
После аварии было установлено, что вышло из строя соединение канализационных труб, находящееся в нежилом помещении, что и повлекло залитие помещения сточными массами.
Чтобы избежать неблагоприятных последствий аварий, а еще лучше самой аварии, не следует препятствовать представителям коммунальных служб в обслуживании инженерных сетей, а на все письма, полученные от управляющей компании, следует отвечать также письменно. Эта рекомендация касается и собственников жилых помещений.
Цифровизация сферы ЖКХ
В настоящее время форма взаимодействия с управляющими компаниями и государственными структурами, включая ЖКХ, переходит от прямого или почтового общения, на электронную форму взаимодействия. Последствия пандемии оказали влияние и на эту сферу.
Введенные ограничения на проведение массовых мероприятий и собрания граждан ускорили внедрение цифровых технологий в сфере ЖКХ. Для обращения в управляющую компанию уже не надо личного присутствия, достаточно зайти на сайт управляющей компании и путем заполнения формы подать заявление или обращение по различным вопросам.
Также в сети интернет на сайте государственной жилищной инспекции можно ознакомиться с отчетной документацией управляющей компании, протоколами общих собраний и получить другие сведения.
Уже в этом году планируется введение возможности проведения общих собраний собственников помещений многоквартирных домов посредством электронного голосования.
Как защитить себя в споре с банком.
Споры с финансовыми организациями.
Все споры с финансовыми организациями можно разделить на две группы: судебные и разрешаемые мирным путем. При этом, нужно понимать, что мирное (досудебное) разрешение конфликта является приоритетным, как и в любом другом споре. Читать далее
Отзывы о юристах. Можно ли доверять?
Юридические услуги, на данный момент, огромный сегмент рынка услуг. Без юриста не проходит сегодня ни одна сделка с недвижимостью; с участием юриста расторгаются браки и происходит раздел совместного имущества супругов; юрист оформляет и сопровождает деятельность ИП и юридических лиц, и многое другое.
Как простому человеку, нуждающемуся в помощи юриста сделать свой выбор специалиста в современной «маркетинговой паутине»?
Главный ориентир для клиента в выборе потенциального представителя в суде или юриста сопровождающего ту или иную сделку, это конечно отзывы. Но всегда ли можно им доверять!? Читать далее
Административное наказание за незаконное передвижение
В Краснодаре, как и во многих муниципалитетах края, созданы мобильные группы самоконтроля, которые в ежедневном режиме осуществляют патрулирование города и муниципалитетов. В полномочия патрулей входит проверка обоснованности нахождения граждан на улицах в условиях карантина.
Постановлением губернатора Краснодарского края, с 31 марта 2020 года введен запрет лицам, проживающим (находящимся) на территории Краснодарского края, покидать места проживания (пребывания).
С этой же даты, любое передвижение как внутри муниципального образования, так и по территории края допускается при наличии специального пропуска.
При этом, допускается выйти из дома в ближайший магазин или аптеку, расположенные в радиусе 100 м., а также в случае крайней необходимости, выезд на личном автомобиле или на общественном транспорте.
Для каждого из нас, свое понимание крайней необходимости, для кого-то проведать престарелых родителей, кому-то необходимо обратиться в поликлинику и т.д.
Но не всегда наше понимание «крайней необходимости» найдет понимание у представителей патрулей, которым даны полномочия по проверке обоснованности нахождения граждан на улицах в условиях карантина и, если Ваши объяснения им покажутся неубедительными, составить в отношении нарушителя административный протокол, а размер штрафа для граждан составляет от 15 000 до 40 000 рублей.
Если в отношении Вас был составлен такой протокол и Вы с ним не согласны, необходимо отстаивать свою позицию в судебном порядке. При самостоятельной защите своих прав, могут возникнуть сложности в связи с незнанием процессуальных прав и обязанностей, что может повлечь вынесение решения суда не в Вашу пользу.
В целях недопущения необоснованного привлечения к административной ответственности рекомендуем обратиться к профессионалам, которые знаю, умеют и защитят Ваши интересы.
Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.
Звоните прямо сейчас! Проконсультируем и поможем!
Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам
Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам
Имеет высшее экономическое образование - окончила Институт сферы обслуживания и предпринимательства (филиал) ДГТУ в г. Шахты по специальности бухгалтерский учет и анализ хозяйственной деятельности и юридическое образование – окончила Кисловодский институт экономики и права по специальности юриспруденция. Имеет опыт работы в административных органах, банковской сфере. Стаж работы более 20 лет.
Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер
Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер
Имеет высшее юридическое образование. Окончила Московскую Государственную Академию права в 1993 г. Стаж по специальности с 1989 года. Стаж адвокатской деятельности 20 лет.
Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор
Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор
Имеет высшее экономическое и юридическое образование.Окончил Кубанский Государственный Аграрный университет. Стаж работы с 2007 года. Начал работу в налоговом органе, где прошел путь от специалиста 1 разряда до главного налогового инспектора.
Ликвидация ООО
Ликвидация ООО – это закрытие общества с ограниченной ответственностью, с полным прекращением его деятельности. Зачастую это происходит в связи с экономическими или финансовыми проблемами.
Добровольная ликвидация ООО
Ликвидация ООО – сложный и длительный процесс, который регламентируется ГК РФ. При его реализации необходимо строго следовать определенным правилам. В ином случае, даже небольшие нарушения могут привести к получению административных штрафов или к отказу в государственной регистрации.
- Принятие решения о ликвидации ООО
Это первая стадия столь сложного процесса, в котором принимают участие все учредители. Заседание может инициировать любой из них, также совет директоров и т.д. Во время заседания обсуждается целесообразность решения о ликвидации ООО. Также уточняются ключевые вопросы:
- состав ликвидационной комиссии;
- фиксация решения о ликвидации ООО;
- утверждение порядка и сроков процедуры.
Далее, на протяжении 3-двневного срока с момента фиксации решения о ликвидации ООО, необходимо отправить соответствующее уведомление, согласно форме Р15001, в регистрирующий орган. Сделать это может как заявитель, так и уполномоченное им лицо. Также можно отправить уведомление почтой или через «Всемирную паутину». Если оно подано по истечению этого срока, за задержку могут наложить штраф в размере 5 тыс. рублей.
Важно: После внесения записи в ЕГРЮЛ, нельзя вносить правки в какую-либо учредительную документацию, касающуюся общества с ограниченными возможностями.
После того, как будет зарегистрировано решение о ликвидации ООО, в журнале «Вестник государственной регистрации» печатается информация об его закрытии, с указанием периода и особенностей процедуры заявления требований контрагентами. Эти данные затем подлежат удовлетворению и отображаются в промежуточном ликвидационном балансе (ПЛБ).
- Подготовка документов
Для того чтобы ликвидировать юр. лицо, вне зависимости от его организационно-правовой формы, необходимо подготовить всю документацию, в которой содержатся сведения о компании, в том числе, подтверждающие факт ее регистрации в Государственном реестре.
Процесс ликвидации ООО достаточно длительный, и на протяжении всего периода необходимо подготавливать большое количество документов. Самыми важными являются такие:
- протокол или решение о закрытии ООО;
- уведомление о ликвидации;
- промежуточный ликвидационный баланс (ПЛБ);
- публикация в СМИ;
- утвержденный ликвидационный баланс;
- уведомление в ИНФС;
- квитанция об уплате госпошлины.
Вышеописанный перечень документов может дополняться, в зависимости от причин ликвидации ООО и конкретных обстоятельств.
- Специфика работы ликвидационной комиссии
Эта структура создается с целью проведения всех процедур по ликвидации ООО. Зачастую ее возглавляют либо учредители общества, либо его руководители. Если ООО зарегистрировано на 1 учредителя, назначается ликвидатор. После уточнения ее состава и назначения, важно уведомить об этом налоговые органы для внесения соответствующей записи в Гос. реестр.
В обязанности комиссии (ликвидатора) входит:
- своевременное уведомление всех контрагентов и кредиторов о начале процедуры закрытия ООО;
- публикация решения о ликвидации ООО в СМИ;
- составление ПЛБ;
- управление активами ООО;
- погашение всех задолженностей;
- составление итогового ликвидационного баланса;
- разделение активов, которые остались после выполнения долговых обязательств, между учредителями;
- подача заявления в ФНС для регистрации сведений о прекращении деятельности ООО.
Стоит отметить, что во время процедуры ликвидации, высокая вероятность проведения выездной налоговая проверка. Главная ее цель – обнаружения доходов общества, которые скрывали от органов налогового контроля, а также фактов неуплаты сборов и т.д.
- Промежуточный ликвидационный баланс (ПЛБ)
Формированием ПЛБ занимается ликвидационная комиссия или ликвидатор. Этот процесс начинается после окончания периода, выделенного кредиторам для предъявления их требований. Но этот срок не должен быть меньше 2 месяцев со дня регистрации решения о ликвидации ООО. В нем фиксируются данные об активах общества и обязательствах перед кредиторами, согласно п. 2 статьи 63 ГК РФ.
Дальше ПЛБ утверждается на общем заседании учредителей, после чего, в регистрирующий орган направляется уведомление об этом. Стоит отметить, что данное уведомление перед отправкой следует нотариально заверить.
Кроме утвержденного ПЛБ, также необходимо подготовить заявление, решение об утверждении данных об активах ООО, а также документ, подтверждающий факт публикации в СМИ данных для кредиторов.
- Итоговый ликвидационный баланс
Его формирование возможно только после погашения всех задолженностей ООО. Это необходимо для того, чтобы в дальнейшем равноценно распределить оставшиеся активы между учредителями, без нарушения обязательств перед кредиторами. Процесс его составления идентичен формированию ПЛБ. После утверждения, осуществляется документальное оформление этого решения. Далее ООО может претендовать на статус ликвидированного, и ликвидационная комиссия имеет право подать соответствующее заявление в регистрирующий орган. Чтобы исключить ошибки, рекомендуется обратиться за помощью к опытному юристу, который поможет оформить всю документацию согласно нормам законодательства.
Кроме заявления, также следует подготовить такую документацию:
- справка из Пенсионного фонда, которая подтверждает информацию об отсутствии задолженностей;
- квитанцию об оплате госпошлины. Если оформление ликвидации ООО осуществлялось в электронном виде, оплачивать госпошлину не нужно (при наличии ЭЦП).
Подготовкой и подачей справок, заявлений и другой документации занимается ликвидационная комиссия или ликвидатор.
- Получения листа записи о ликвидации ООО
Это последний этап ликвидации ООО. После подготовки пакета документов, в который входит ликвидационный баланс, решение о его утверждении, а также заявление, подтверждающее факт своевременного уведомления кредиторов о прекращении деятельности ООО, ликвидационная комиссия или ликвидатор передает их регистрирующему органу. При отсутствии ошибок, на протяжении 5 дней налоговый орган осуществляет их проверку, и вносит запись о ликвидации ООО в Реестр. После этого, выдается лист записи, который подтверждает факт прекращения деятельности ликвидируемого общества.
Формально, процедура ликвидации ООО заканчивается после получения соответствующего свидетельства. Однако учредители еще должны выполнить ряд процедур, чтобы в будущем о них не вспомнили налоговые органы или кредитные организации:
- Закрыть расчетный счет. Для этого следует обратиться в банк и предоставить выписку из Гос. реестра о том, что общество уже ликвидировано. Основываясь этими данными, банк закрывает расчетный счет и уведомляет об этом Пенсионный фонд и налоговый орган. После этой процедуры финансовые вопросы окончательно закрываются и, соответственно, учредители освобождаются от излишнего контроля госорганов.
- Сдать документы и уничтожить печать. Важно отправить в архив все, что регламентировано Федеральным законом.
Только после этого можно навсегда забыть о существовании ООО. Главное, выполнить все процедуры согласно законодательным нормам. Чтобы избежать ошибок, следует обратиться за помощью к юристам. Всестороннее сопровождение ликвидации ООО опытным специалистом поможет существенно ускорить процесс, а также предотвратить задержки, штрафы и т.д.
Ликвидация ООО: важные нюансы
Поскольку существует много причин, по которым учредители ООО принимают решение о его ликвидации, каждое закрытие является индивидуальным. Соответственно, важно учитывать специфические особенности процесса, чтобы он прошел максимально быстро и успешно.
- Ликвидация ООО с долгами
Чаще всего причиной ликвидации общества с ограниченными возможностями является неспособность погасить долги. У юр. лица могут быть различные задолженности:
- перед кредиторами и банками;
- по зарплате сотрудникам;
- по причиненному ущербу;
- по налогам и взносам;
- перед учредителями;
- перед контрагентами и партнерами.
При наличии долгов перед кредиторами и контрагентами, закрытие ООО может осуществляться в принудительной или добровольной форме. Особенностью добровольной ликвидации ООО с долгами является признание юр. лица банкротом.
Банкротство при ликвидации ООО с долгами актуальная процедура для тех обществ, у которых сумма долгов значительно превышает стоимость движимого и недвижимого имущества. При чем, инициировать ликвидацию могут как учредители, так и кредиторы, налоговый орган, прокуратура и т.д.
Банкротство – сложная юридическая процедура, особенно, когда она сочетается с ликвидацией юр. лица. Этот вариант является самым оптимальным для многих учредителей, поскольку дает возможность списать долги. То есть, ликвидация ООО с долгами позволяет полностью урегулировать проблему обязательств и долгов.
Важно: Если ликвидация ООО с долгами осуществляется в принудительном порядке, его учредителей могут привлечь в ответственности по причине непогашенных задолженностей общества.
- Ликвидация ООО с нулевым балансом
Не все ООО приносят прибыль, соответственно в процессе их закрытия не всегда удается сформировать ликвидационный баланс. Достаточно часто общества закрывают именно по причине отсутствия доходов или убыточности. С финансовой точки зрения их функционирование неоправданно.
При ликвидации, баланс ООО в итоге должен быть нулевой. При этом для осуществления ликвидации ООО с нулевым балансом, в налоговые органы необходимо предоставить документы, подтверждающие финансовое состояние общества. После признания баланса ООО нулевым, можно осуществить его ликвидацию.
Вне зависимости от того, по каким причинам осуществляется ликвидация ООО с нулевым балансом, рассчитывать на быстрое решение всех юридических вопросов не стоит. В некоторых случаях, эта процедура может затянуться до года. Но поскольку иногда ликвидация – это единственное правильное решение проблем, учредителям необходимо запастись терпением. Чтобы четко следовать установленным законом правилам и, тем самым, максимально ускорить процесс закрытия ООО, рекомендуем обратиться за помощью к опытным юристам. Они помогут правильно оформить документацию, вовремя ее предоставить, минимизировать затраты, а также избежать штрафов.
Ликвидация ООО: цены и сроки
Хотя решение о ликвидации ООО учредители принимают самостоятельно, существует много ограничений, которые участникам процесса нельзя нарушать. В первую очередь это касается сроков закрытия общества. Ликвидировать ООО быстро – невозможно. Важно учитывать тот факт, что только через 2 месяца после публикации, комиссия может приступать к формированию ПЛБ. Еще один срок, с которым приходится столкнуться – ожидание решения налогового органа на протяжении 5 дней, а при наличии решения о приостановки и до одного месяца.
Как показывает практика, ликвидация ООО, при соблюдении всех требований, длится как минимум 3,5 месяца. Ускорить этот процесс невозможно.
В зависимости от условий, в которых происходит ликвидация ООО, цены на услуги юристов могут существенно варьироваться. Но уточнить более точную сумму можно во время консультации и обсуждения деталей сотрудничества.
Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.
Звоните прямо сейчас! Проконсультируем и поможем!
Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам
Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам
Имеет высшее экономическое образование - окончила Институт сферы обслуживания и предпринимательства (филиал) ДГТУ в г. Шахты по специальности бухгалтерский учет и анализ хозяйственной деятельности и юридическое образование – окончила Кисловодский институт экономики и права по специальности юриспруденция. Имеет опыт работы в административных органах, банковской сфере. Стаж работы более 20 лет.
Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер
Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер
Имеет высшее юридическое образование. Окончила Московскую Государственную Академию права в 1993 г. Стаж по специальности с 1989 года. Стаж адвокатской деятельности 20 лет.
Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор
Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор
Имеет высшее экономическое и юридическое образование.Окончил Кубанский Государственный Аграрный университет. Стаж работы с 2007 года. Начал работу в налоговом органе, где прошел путь от специалиста 1 разряда до главного налогового инспектора.
Акт об установлении количества проживающих в квартире как основание для начислений за коммунальные услуги!
На сегодняшний день большинство квартир оборудованы приборами учета коммунальных услуг. Однако, встречаются случаи, когда такие приборы отсутствуют или установлены, но надлежащим образом не введены в эксплуатацию, то есть не опломбированы уполномоченными лицами и/или не составлен акт о вводе в эксплуатацию.
Законодательство говорит о том, что стоимость коммунальных услуг в квартире должна быть рассчитана исходя из объема потребленных коммунальных ресурсов, который определяется по показаниям приборов учета по каждому виду коммунальных услуг.
Если же приборы учета коммунальных не установлены (или не введены в эксплуатацию), то объем потребленных коммунальных ресурсов определяется по нормативам потребления соответствующих коммунальных услуг. При этом для расчета используется количество временно и постоянно проживающих в квартире лиц.
Формула для расчета стоимости коммунальных услуг при отсутствии приборов учета выглядит таким образом:
— количество временно и постоянно проживающих в квартире граждан умножается на норматив потребления соответствующей коммунальной услуги и умножается на тариф за конкретную коммунальную услугу.
К слову, если в квартире вообще никто не проживает, то начисления по коммунальным услугам производятся исходя из количества собственников жилья.
Однако, если с количеством постоянно проживающих в квартире граждан все более или менее понятно, так как их число можно определить по количеству зарегистрированных в квартире лиц, то касательно временно проживающих граждан не все так очевидно.
По этой причине законодатель определил, что гражданин считается временно проживающим в квартире, если он находится в ней свыше пяти дней подряд.
По смыслу установленных законом требований, собственник жилья или постоянно проживающий в квартире потребитель в течение трех дней с момента появления временных жильцов должен обратиться с заявлением в управляющую компанию (УК), в котором указать количество и срок проживания временных жильцов.
Поскольку, на практике мало кто из постоянных жильцов или собственников квартир пишет подобные заявления, то установить количество временных жильцов может попробовать и сама УК.
Для того чтобы зафиксировать факт нахождения в квартире временно проживающих лиц, УК имеет право составить Акт об установлении количества граждан, временно проживающих в жилом помещении. И уже исходя из определенного таким Актом числа фактически проживающих граждан рассчитать стоимость потребленных в квартире коммунальных ресурсов.
Но чтобы вышеназванный Акт имел силу документа, на основании которого будет рассчитываться стоимость коммунальных услуг, он должен соответствовать определенным законом требованиям к форме и порядку его составления, на что, в частности, указал Верховный суд РФ и нижестоящие суды, рассматривая одно из дел, суть которого заключалась в следующем:
Собственник квартиры в многоквартирном доме, обратился в прокуратуру с жалобой на нарушение его жилищных прав. Прокуратура передала эту жалобу в жилинспекцию, которая в свою очередь провела внеплановую проверку УК, которая обслуживала дом заявителя.
В ходе проверки жилинспекцией были установлено, что УК осуществляла начисление плату за горячее и холодное водоснабжение в квартире заявителя, принимая во внимание отсутствие приборов учета, из расчета 6 человек проживающих в квартире. Такое количество проживающих было установлено УК на основании Акта в присутствии жильцов соседних квартир.
Тем не менее, в нарушение требований закона названный Акт не был передан собственнику квартиры и не был передан в органы внутренних дел.
По результатам проверки жилинспекция вынесла предписание, которым обязало УК устранить допущенные нарушения.
УК не согласившись с предписанием жилинспекции попыталось его оспорить в суде, но безуспешно. Суды, в том числе Верховный суд, пришли к выводу, что Акт, оформленный с нарушением порядка его составления (в частности, если он не передан собственнику и не направлен в полицию), не является достаточным основанием для начисления платы за коммунальные услуги.
Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.
Звоните прямо сейчас! Проконсультируем и поможем!
Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам
Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам
Имеет высшее экономическое образование - окончила Институт сферы обслуживания и предпринимательства (филиал) ДГТУ в г. Шахты по специальности бухгалтерский учет и анализ хозяйственной деятельности и юридическое образование – окончила Кисловодский институт экономики и права по специальности юриспруденция. Имеет опыт работы в административных органах, банковской сфере. Стаж работы более 20 лет.
Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер
Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер
Имеет высшее юридическое образование. Окончила Московскую Государственную Академию права в 1993 г. Стаж по специальности с 1989 года. Стаж адвокатской деятельности 20 лет.
Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор
Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор
Имеет высшее экономическое и юридическое образование.Окончил Кубанский Государственный Аграрный университет. Стаж работы с 2007 года. Начал работу в налоговом органе, где прошел путь от специалиста 1 разряда до главного налогового инспектора.
Рынок недвижимости: кардинальные изменения законодательства и главные риски
На протяжении последних нескольких лет, количество сделок на рынке долевого участия стремительно уменьшается. Это обусловлено, в том числе изменениями в Федеральном законе №214-ФЗ. Соответственно, интерес к вторичному, а также индивидуальному жилью с каждым годом увеличивается.
Очередные изменения в 214-ФЗ
Приобретение квартир в строящихся домах всегда связано со многими рисками. И это вполне объяснимо, поскольку недобросовестные застройщики, после получения денежных средств для строительства МКД, неоднократно выводили их на зарубежные счета и попросту уезжали за границу.
Правительство РФ и законодатели на протяжении длительного времени пытались всячески препятствовать реализовывать мошеннические схемы и, тем самым, обманывать дольщиков. Но некоторые застройщики все равно находили «дыры» и переводили деньги за рубеж.
Главной целью внесения изменений в законодательстве, является создание единого реестра проблемных объектов. Государственные органы обязаны вести его, а также регулярно вносить данные о тех объектах недвижимости, сроки завершения строительства которых нарушены более чем на 6 месяцев. Также в список включена информация об объектах, застройщик которых признан банкротом, либо по отношению к нему ведется судебное производство.
Стоит отметить, что информация в реестре – общедоступна. Исключением являются лишь некоторые сведения, доступ к которым запрещен законодательством.
Хотя раньше и существовали реестры проблемных объектов, их ведение осуществлялось лишь на уровне регионов. Но изменения в 214-ФЗ кардинально меняют суть закона.
Начиная с 1 июля 2019 года, застройщикам разрешено привлекать финансовые средства дольщиков только после того, как:
- получено разрешение на строительство;
- размещена, опубликована или (и) представлена проектная декларация, государственная регистрация;
- будет оформлена документация, подтверждающая право собственности застройщика на конкретный земельный участок, где планируется строительство МКД или другой недвижимости, состоящий из объектов долевого строительства. К документам, подтверждающим это право относят такие договора: аренды, субаренды или безвозмездного пользования земельныим участком.
Привлекать финансы дольщиков на основе соответствующих договоров имеют право лишь застройщики, соответствующие требованиям, установленным ФЗ №214-ФЗ от 30 декабря 2004 в нынешней редакции. В случае, если застройщик не соответствует требованиям или соответствует, но частично, его ДДУ Росреестр не зарегистрирует. Соответственно, привлекать денежные средства дольщиков для строительства МКД застройщик не сможет.
Начиная с 2005 года, кардинальные изменения наблюдаются и в договоре, условия которого ранее позволяли застройщику быть более защищенным, чем участникам долевого строительства. Например, раньше дольщики вносили оплату согласно договору, зачастую с привлечением кредитных средств. Соответственно, застройщик получал всю суму, но при этом не мог гарантировать своевременную сдачу объекта строительства, передачу его в собственность дольщика или полный возврат денежных средств. Система страхования, которая была введена, также практически не повлияла на ситуацию.
Согласно изменениям, внесенным в ФЗ №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, договора поручительства или страхования, которые были заключены с целью полного выполнения своих обязательств застройщиком, прекращают свое действия 27 июня, если на это время:
- не наступил страховой случай и отсутствуют требования, касающиеся выплат возмещения, либо нет соответствующего решения суда;
- объект недвижимости не введен в эксплуатацию.
С момента, когда были прекращены обеспечительные сделки, считается, что застройщик уплатил взнос в компенсационный фонд. В случае если они небыли прекращены, застройщику необходимо уплачивать взносы, но только уже в адрес фонда. В случае неуплаты, фонд отправляет уведомление об этом в Росреестр. Соответственно, застройщику не удастся зарегистрировать ДДУ и поставить объект недвижимости на кадастровый учет.
То есть, согласно новой редакции Федерального закона №214-ФЗ, застройщик фактически получает доступ к финансовым средствам дольщиков лишь после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и передачи дольщикам права на объект. Данная схема стала возможной после введения расчетов через счета эскроу.
Эскроу-счет – что это такое?
С начала 2017 года, после очередной редакции закона 214-ФЗ, дольщики стали более защищены при вложении своих средств в строительство. Этим вариантом защиты стали счета эскроу. Но на этом законодатели не остановились. С 1 июля 2019 года оплата всех новых ДДУ в обязательном порядке должна осуществлять исключительно через эскроу-счета в уполномоченных банках. Это позволяет защитить дольщиков, поскольку обязывает всех без исключения застройщиков обеспечить исполнение своих обязательств. Соответственно, он должен предоставить финансовую гарантию того, что дольщик не потеряет свои денежные средства при долевом участии в строительстве.
Исключением являются лишь те объекты недвижимости, строительство которых еще не завершено. При чем, эта возможность не является бессрочной. Граничный срок обращения с заявлением будет установлен правительством.
Оформление договора осуществляется в таком порядке:
- Застройщик и дольщик заключают ДДУ. В нем указываются данные обо всех особенностях и условиях оплаты с использованием эскроу-счетов.
- Осуществляется регистрация договора в Росреестре (процедура может занимать до 9 дней).
- После того, как ДДУ будет официально зарегистрирован, застройщик, дольщик и уполномоченный банк подписывают трехсторонний договор, на основе которого банк открывает счет эскроу.
- Покупатель перечисляет денежные средства на протяжении указанного в договоре срока.
В большинстве случаев, оформление сделки через счет эскроу занимает до 2 недель. После того, как застройщик сдаст объект недвижимости в эксплуатацию и передаст право собственности дольщику, банк переводит денежные средства с эскроу-счета на банковский счет застройщика.
Застройщики, кто получил разрешение на завершение строительства без эскроу-счетов, должен уплачивать взносы в компенсационный фонд. В ином случае, он не имеет права заключать ДДУ. Если же застройщик не согласен уплачивать взносы, он может перейти к применению эскроу-счетов. Но для этого необходимо внести правки в проектную декларацию и разместить их в ЕИСЖС.
Одновременное использование 2 вариантов заключения ДДУ (частичной уплаты компенсационных взносов и использования счета эскроу), по отношению к одному, конкретному объекту недвижимости, запрещено. Согласно плану правительства, в будущем счета эскроу должны стать единственным вариантом для привлечения застройщиками денежных средств на строительство многоквартирного жилья.
Стоит отметить, что застройщику нужно уплачивать взносы за все помещения, включая жилые, нежилые, а также машино-места. Они составляют 1,2% от цены каждого договора, подписанного с дольщиком. Проверка выполнения этих обязательств осуществляется при регистрации ДДУ в Росреестре.
Поскольку застройщик не имеет права использовать денежные средства дольщиков для строительства многоквартирного жилья, он должен реализовывать проект либо за свои собственные средства, либо за кредитные. Если строительство осуществляется за счет средств целевого кредита, дольщики вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на эскроу-счета, которые открываются в уполномоченном банке, который предоставляет кредит.
То есть, фактически строительство МКД полностью осуществляется за счет привлечения кредитных средств. Соответственно, уполномоченный банк получает проценты и с застройщика и с дольщиков.
Застройщик имеет право расторгнуть с уполномоченным банком договор банковского счета лишь до момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, но только при соблюдении таких условий:
- застройщик не имеет обязанностей перед дольщиками;
- застройщик не использует денежные средства дольщиков на основании ДДУ.
Закрытие счета невозможно в таких случаях:
- застройщик участвует в судебном разбирательстве (в качестве истца или ответчика), который касается его обязательств перед дольщиками или банком, если они возникли после открытия конкретного счета;
- исполнительное производство по данным обязательствам не закончено.
Учитывая вышеуказанные факторы, стоит акцентировать внимание на повышении цен возводимых объектов недвижимости при привлечении дольшиков. При чем, речь идет о любых помещениях, а не только жилых, включая машино-места. Внесение столь кардинальных изменений обусловлено необходимостью защитить дольщиков, а также предотвратить реализацию мошеннических схем, например, используя всевозможные незаконные способы при продаже нежилых помещений.
Приобретение земельного участка: главные риски
При покупке любой жилой недвижимости есть определенные риски. Многие покупатели слепо верят риэлторам и это большая ошибка. Перед оформлением сделки купли-продажи, необходимо обращаться за помощью к юристу. У этих двух специалистов разные цели. Риэлтор заинтересован в продаже объекта недвижимости, чтобы получить свой процент от сделки. Юрист, в свою очередь, должен подсказать клиенту о всех возможных рисках конкретной сделки и способах их минимизации. Бывают ситуации, когда мнение двух специалистов расходятся. Это не говорит о некомпетентности, просто цели и задачи у них разные.
Рынок индивидуального жилья радует потенциальных покупателей разнообразием предложений. Но, к сожалению, не все так гладко, как кажется на первый взгляд. С каждым годом количество граждан, которые обращаются к юристам с целью проведения экспертизы планируемого к приобретению земельного участка, стремительно увеличивается. Незнание законов, часто приводит к проблемам в будущем. Поэтому даже если в правоустанавливающих документах указано, что участок можно использовать для строительства индивидуального жилища, рядом есть коммуникации и т.д., не стоит в спешке его покупать.
Среди главных рисков, которые «поджидают» неопытных покупателей земельных участков, можно выделить следующие:
- недобросовестные продавцы. Риэлтор и продавец, всегда заинтересован в том, чтобы как можно скорее заключить сделку. Как показывает практика, в большинстве случаев они специально не сообщают о важных деталях и ограничениях;
- неточности и ошибки в оформлении документов. Процедура оформления документов при покупке земли существенно сложнее, чем при покупке квартиры. И это вполне объяснимо, поскольку специалистов, которые досконально знают все законодательные акты, включая местного, федерального и регионального значения, очень мало. Зачастую проблемы возникают из-за расхождений в информации о земельном участке с данными, которые зарегистрированы в государственных ведомствах. Также бывают случаи, когда договор купли-продажи оформляется без согласия супруга, органов опеки и попечительства (если участок принадлежит несовершеннолетнему лицу);
- невнимательность покупателя. Хотя на первый взгляд кажется, что каждый участник сделки купли-продажи тщательно изучает документы, контролирует все процедуры, бывают ситуации, когда покупатель в итоге получает документы на совершенно другой земельный участок, а не тот, который был предложенный продавцом изначально.
Но даже если все риски учтены, всегда актуальными являются «бумажные» вопросы. Неопытные покупатели не знают особенности процедуры и слепо доверяют продавцам, чем последние и пользуются. Поэтому, чтобы избежать проблем во время покупки земельного участка, лучше обращаться за помощью к специалистам.
Главная задача юриста – защитить клиента от обманщиков и обеспечить честную сделку. С этой целью осуществляется проверка юридической чистоты совершаемой сделки купли-продажи. Акцентируется внимание на таких фактах:
- сделках, которые ранее проводились с конкретным земельным участком (на предмет их законности);
- анализе цепочки собственников;
- проверке законности возникновения права собственности.
Выполнить столь тщательную проверку могут только юристы. К сожалению, большинство граждан пытаются приобрести земельный участок самостоятельно, даже без консультаций со специалистами. Как показывает практика, в большинстве случаев попытки сэкономить приводят не только к лишним затратам, но и неприятным последствиям.
Давайте рассмотрим ситуацию на примере г. Краснодара, хотя он актуален и для большинства других муниципальных образованиях за исключением некоторых нюансов.
Городская Дума Краснодара, основываясь ст.8 Градостроительного кодекса РФ и ст.16 Федерального закона от 6.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», утвердила общие правила застройки и землепользования на территории муниципального образования г. Краснодар. Этот правовой акт определяет главные направления развития города в градостроительной и социально-экономической сфере, охраны наследия, окружающей среды. Принятые Правила, в соответствии с Градостроительным и Земельным кодексами РФ, предусматривают эффективную систему для регулирования застройки и землепользования путем деления территорий в границах муниципального образования г. Краснодар на территориальные зоны. В каждой из них установлен единый градостроительный регламент, касающийся предельных параметров и видов разрешенных к использованию участков земли. Эти правила позволяют:
- защитить права граждан;
- обеспечить открытую информацию об условиях и правилах использования земельных участков, проведения на них реконструкции и строительства;
- гарантировать равенство прав юридических, физических лиц в процессе реализации правоотношений, касающихся застройки и землепользования;
- контролировать застройщиков, а также их намерений и соответствие градостроительным регламентам и т.д.
Стоит отметить, что факт отражения в правоустанавливающих документах информации о том, что земельный участок разрешен «для индивидуального использования», еще не говорит о том, он находится в зоне, которая предусматривает такой вид использования земельного участка. Соответственно, покупая такой участок, согласно действующему законодательству, необходимо уведомить органы власти о начале строительства жилого дома. Получив уведомление, муниципальные органы могут запретить использовать земельный участок для строительства, если он расположен в зоне, не предполагающей такой вид его использования. Такое решение принимается по причине нарушения градостроительного регламента по предельным параметрам и видам разрешенного использования земельных участков в границах этих территориальных зон, а также нарушает права других граждан. Поэтому на таких участках строительство жилого дома будет незаконным. При самовольном его возведении, он будет подлежать сносу.
Но, даже если такой вид использования земельного участка разрешен, не стоит спешить его покупать. Перед этим необходимо уточнить, возможно ли строительство жилого дома в тех параметрах, как планируется. Для этого нужно проанализировать не только документы на конкретный земельный участок, но также на соседние, то есть, смежные. Это обусловлено необходимостью соблюдения ряда строительных правил, включая требования пожарной безопасности. Также стоит акцентировать внимание на охранных зонах вокруг коммуникаций, проходящих по территории земельного участка или рядом с ним.
Чтобы не столкнуться с тем, что на приобретенном участке нельзя построить дом своей мечты, еще до оформления сделки стоит исследовать все параметры охранных зон, границы, расположение строений на смежных участках и т.д. На сбор информации о земельном участке у опытного юриста может уйти от нескольких дней до нескольких недель. Но в этой сфере спешка ни к чему. Воспользовавшись услугами юриста, специализирующегося на земельных правоотношениях, удастся сократить время, затраты на сбор необходимых данных и значительно уменьшить риски при совершении сделки.
Признание договора купли-продажи недействительным
Многие граждане не знают, что в некоторых ситуациях договор купли-продажи недвижимости или земельного участка может быть аннулирован. Признание сделки недействительной осуществляется при подтверждении в судебном порядке фактов о том, что:
- сделка была мнимой;
- ее условия противоречат нормам закона;
- есть ошибки в форме договора купли-продажи;
- были нарушены права супруга, несовершеннолетних лиц и т.д.;
- при оформлении сделки один из участников процесса был недееспособен, либо его жизни или здоровью угрожала опасность.
Даже один факт из вышеперечисленных, является весомым основанием для обращения с исковым заявлением в суд с целью защиты прав одной из сторон. Если факты нарушения будут подтверждены и признаны судом, сделку купли-продажи аннулируют, то есть, признают недействительной. Такое судебное решение влечет за собой неприятные последствия для стороны, которая совершила нарушения. В любом случае, правоотношения, возникшие в результате осуществления сделки купли-продажи, будут прекращены.
Чтобы избежать судебных разбирательств, рекомендуется обращаться за помощью к опытным юристам. Полное сопровождение специалистом сделки купли-продажи – гарантия того, что процедура оформления будет проведена согласно законодательным нормам.
Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.
Звоните прямо сейчас! Проконсультируем и поможем!
Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам
Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам
Имеет высшее экономическое образование - окончила Институт сферы обслуживания и предпринимательства (филиал) ДГТУ в г. Шахты по специальности бухгалтерский учет и анализ хозяйственной деятельности и юридическое образование – окончила Кисловодский институт экономики и права по специальности юриспруденция. Имеет опыт работы в административных органах, банковской сфере. Стаж работы более 20 лет.
Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер
Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер
Имеет высшее юридическое образование. Окончила Московскую Государственную Академию права в 1993 г. Стаж по специальности с 1989 года. Стаж адвокатской деятельности 20 лет.
Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор
Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор
Имеет высшее экономическое и юридическое образование.Окончил Кубанский Государственный Аграрный университет. Стаж работы с 2007 года. Начал работу в налоговом органе, где прошел путь от специалиста 1 разряда до главного налогового инспектора.
«Дробления бизнеса» для целей налогообложения
Одной из главных целей ФНС России является активная борьба с незаконным дроблением бизнеса. Согласно письму от ФНС России от 29.12.2018 № ЕД-4-2/25984 «О злоупотреблениях налоговыми преимуществами, установленными для малого бизнеса», все нижестоящие налоговые органы усиливают контроль над налогоплательщиками, создающими видимость деятельности нескольких юридических лиц, хотя деятельность осуществляется одним.
Дробление бизнеса зачастую происходит в тех сферах предпринимательства, где действуют специальные налоговые режимы. Но стоит понимать, что не все разделение бизнеса является незаконным. Нарушением закона считается искусственное создание ситуации, во время которой фиктивная активность нескольких лиц прикрывает деятельность одного налогоплательщика. Такое нарушение закона зачастую осуществляется для того, чтобы снизить налоговую нагрузку.
Особенности законного дробление бизнеса
Разделение бизнеса путем изменения бизнес-структуры, не считается незаконным дроблением бизнеса, если его главной целью не является занижение налогового бремени. Если говорить об относительно безопасном разделении бизнеса между индивидуальным предпринимателем и юридическими лицами, анализируя арбитражную и нормативную базу по данному вопросу, следует акцентировать внимание на таких основных принципах:
- Разделение бизнеса должно осуществляться для реализации конкретных деловых целей, а также иметь экономические причины. При чем, важно показать, что главной причиной дробления бизнеса не является снижение налогового бремени.
- Желательно, чтобы каждое юр. лицо и ИП могли доказать факт ведения реальной деятельности. Например, наличие отдельного помещения в собственности или аренде, персонала, ресурсов для деятельности, сайтов, контрольно-кассовой техники и т.д. свидетельствуют о том, что экономия на налогах не является главной целью дробление бизнеса.
- Важно, чтобы сделки между компаниями, входящими в группу, проводились на рыночных условиях. То есть, все операции необходимо отражать в налоговом учете, а взаимоотношения между компаниями следует оформлять, подкрепляя соответствующими документами.
- Важно исключить совпадения основных групп поставщиков и покупателей между компаний группы. При чем, между ними должны быть здоровые конкурентные условия.
- Дробление бизнеса не должно быть убыточным, поскольку в таком случае налоговым органам придется доказывать экономическую целесообразность разделения.
Чтобы подтвердить факт незаконного разделения бизнеса, налоговым органам придется собрать доказательную базу, свидетельствующую о согласованных действиях юридических лиц и ИП, направленных на снижение налогового бремени, а не на разделение бизнеса с целью увеличения его эффективности.
Судебные споры о дроблении бизнеса
Во время анализа дел о дроблении бизнеса, особое внимание акцентируется на взаимосвязи участников процесса. Судебные органы исследуют признаки взаимосвязи лиц, наличие возможностей влиять на экономические решения друг друга. Также анализируются данные, подтверждающие или опровергающие факт совершения умышленных незаконных действий.
Согласно п. 1 ст. 105.1 НК РФ, к взаимозависимым лицам относят тех, которые могут оказывать влияние на условия и результаты сделок, производственные процессы, экономическую деятельность и т.д. При этом подразумевается влияние одного или нескольких лиц на другое по соглашению или иными способами. Оно может осуществляться как самостоятельно, так и совместно с взаимосвязанными лицами. К взаимосвязанным лицам относятся как родственники, так и лица, подконтрольны какими-либо основаниями друг к другу.
Согласно «Обзору практики рассмотрения судами дел, связанных с применением 26.2 и 26.5 глав НК РФ по отношению субъектов среднего и малого предпринимательства», если каждое юридическое лицо осуществляет свою деятельность самостоятельно, его взаимосвязь с контрагентами не является поводом для суммирования их доходов и принятия решения о возможности применения спец. режима этими лицами.
Стоит отметить, что в Обзоре акцентируется внимание на том, что судебные органы в некоторых случаях соглашаются с органами налогового контроля в том, что путем распределения доходов от реализации продукции между взаимосвязанными лицами, налогоплательщики искусственно создают обстоятельства, при которых осуществляет деятельность лишь один субъект, но это прикрывается работой взаимосвязанных лиц. Например, типичной является ситуация, когда каждый последующий контрагент создается при достижении граничного значения дохода за налоговый период (150 млн. рублей). При этом, зачастую товары контрагентов хранятся на общем складе, без специального разделения мест, а также их офисное помещение расположено в одном месте.
Исходя их практики, дробление бизнеса для получения необоснованной налоговой выгоды, осуществляется при таких обстоятельствах:
- основные расчетные счета общества (ИП) и другого ИП зарегистрированы в одном банке;
- ИП одновременно зачислен в штат другого ИП или организации, и (или) супруг его участника, не имеющий расходов, связанных с арендой помещений, ведет свою деятельность по адресу организации или другого ИП;
- ИП (общество) полностью покрывает расходы на все услуги, включая коммунальные, за ИП;
- в договорах, отчетности и других документах, номера телефоном общества (ИП) и ИП совпадают;
- идентичные IP-адреса;
- руководитель другого ИП (общества), имеет право распоряжаться финансовыми средствами ИП;
- товар, который приобретает общество (ИП) и другое ИП, сохраняется на общем складе без индивидуального разделения.
Стоит отметить, что в случае, если налогоплательщик представит весомые доказательства экономической целесообразности разделения бизнеса, а также полную самостоятельность и независимость ново созданных ИП или юридических лиц, то дробление бизнеса признают законным.
Давайте рассмотрим пример.
Согласно постановлению Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.06.2016 № Ф01-2305/2016 по делу № А28-13390/2014, судебные органы приняли решение о том, что хотя на налогоплательщика оказывалось влияние взаимозависимыми лицами, он не уклонялся от уплаты налогов и делал это своевременно. Ключевыми аргументами, из-за которых было принято положительное решение в сторону налогоплательщика являлись следующие:
- дробление бизнеса привело к экономическому эффекту, не имеющему отношения к уклонению от уплаты налогов;
- разделение осуществлялось с целью развития бизнеса, в том числе по отдельным направлениям;
- руководство новых ИП самостоятельно представляли налоговую отчетность, вели учеты и т.д.;
- новосозданные ИП имели иные отличительные знаки, а также занимались другими работами, на которых предыдущий ИП не специализировался.
Главные ошибки налогоплательщиков при дроблении бизнеса
Стоит акцентировать внимание на том, что идентичность видов деятельности – это один из ключевых фактов, свидетельствующих о незаконном дроблении бизнеса. Поэтому налоговые органы тщательно изучают все данные о налогоплательщиках. Вопросы со стороны контролирующих органов могут возникнуть при таких обстоятельствах:
- ИП и компании занимаются одним и тем же видом хозяйственной деятельности на территории, которая принадлежит одному владельцу;
- арендованные ИП и его родственниками площади не представляют собой самостоятельную торговую точку;
- для осуществления деятельности используются товары одних и тех же поставщиков;
- всем лицам транспортно-логистические услуги предоставляет одна компания;
- оплата за услуги и товары осуществляется через один кассовый терминал;
- в рабочем помещении оснащена одна производственная линия;
- договоры на предоставление коммунальных и других услуг заключены с единственным арендатором;
- у предпринимателей нет штата специалистов для осуществления самостоятельной деятельности;
- прием товара проводится на одном пункте;
- во время достижения объема доходов к предельно допустимому размеру для применения спец. режима, предприниматель неоднократно заменял ИП.
То есть, если несколько индивидуальных предпринимателей или организаций, специализирующихся на одном виде деятельности, имеют одинаковые телефонные номера, имущество, точки приема и отправки товаров, то налоговые органы заподозрят их в незаконном разделении бизнеса с целью минимизации налогового бремени. В таких случаях налоговики ссылаются на то, что разделение бизнеса осуществляется с целью достижения общих экономических целей, где ключевым фактором является возможность применения спец. режимов всеми юридическими лицами.
Хотя в некоторых ситуациях судебные органы все же принимают решения в пользу налогоплательщиков. Это касается случаев, когда ИП (организации) представляют достоверные данные о том, что они вели деятельностью полностью самостоятельно и не являлись частью одного производства. Например, по делу № А71-17006/2016, Арбитражный суд Уральского округа признал, что решение налоговой инспекции – недействительное, поскольку основным направлением деятельности налогоплательщика являлась оптовая продажа, а для розничной продажи и производства была создана новая организация, которая позволяла увеличить клиентскую базу и выйти на новый рынок.
Большинство предпринимателей ищут конкретный перечень фактов, которые могут вызвать вопросы у налоговой инспекции и подозрения в незаконном разделении бизнеса. Но, к сожалению, избежать ошибок без помощи юристов, очень сложно. Судебные и налоговые органы анализируют всю схему разделения бизнеса в целом, а также детально изучают все доказательства, предоставленные налоговиками. При наличии хотя бы нескольких замечаний, свидетельствующих о незаконном разделении бизнеса, контролирующие органы могут обвинить в формальности этой процедуры с целью минимизации налогового бремени.
Позиция ФНС Российской Федерации достаточно жесткая. Согласно Письму от 11.08.2017 N СА-4-7/15895@, в судебной практике наиболее актуальными являются следующие обстоятельства, обнаруженные во время налоговой проверки, которые могут свидетельствовать о применении незаконных схем с целью дробления бизнеса для минимизации налогового бремени:
- все лица, которые участвуют в разделении, регистрировались с небольшим временным интервалом, например, перед набором персонала или расширением производства;
- персонал организаций был распределен без каких-либо изменений в их должностных обязанностях;
- все данные о деятельности, такие как размер доходов, производственных площадей, количества персонала и т.д., граничат с предельными значениями для применения спец. режимов;
- разделение бизнеса осуществляется между несколькими лицами, которые используют спец. режимы, хотя фактически деятельность ведет лишь один участник, который обязан уплачивать налоги согласно общим правилам;
- во время реализации схемы размер налогов либо уменьшается, либо не меняется, даже при расширении производства;
- клиенты и поставщики разделены между лицами, участвующими в дроблении, согласно применяемой ими системе налогообложения;
- участвующие в дроблении бизнеса лица покрывают финансовые расходы друг за друга;
- у некоторых участников дробления нет кадровых ресурсов, каких-либо финансовых средств;
- все лица имеют идентичные контакты, адрес, обозначения, вывески и т.д., а также их обслуживают одинаковые банковские учреждения;
- участники схемы либо имеют одинаковых поставщиков и покупателей, либо являются ими по отношению друг к другу;
- деятельностью всего разделенного бизнеса управляют одни и те же люди;
- работой по подбору персонала, клиентов, поставщиков, а также логистикой, бухгалтерским учетом занимаются одни и те же лица.
Если анализировать позицию Верховного Суда РФ, то по разным делам она достаточно неоднозначная. По мнению судебных органов, к главным факторам, свидетельствующим о формальном дроблении бизнеса, можно отнести следующие признаки:
- между учредителями и руководителями есть родственные связи;
- все участники имеют одинаковый адрес регистрации;
- точки продажи оформлены в одном стиле;
- расчетные счета организаций (ИП) открыты в одном банке;
- кадровые изменения в новых организациях осуществляются исключительно со штата основной организации;
- новосозданные организации применяют УСН;
- расходы на рекламу, выплату заработной платы, поиск сотрудников и т.д., возлагаются на одну организацию;
- регистрация новых юридических лиц осуществляется при граничном приближении численности сотрудников к показателю в 100 единиц;
- подконтрольные организации не имеют основных средств и активов для ведения независимой деятельности;
- один участник процесса разделения бизнеса представляет отчетную документацию за другие ИП (организации);
- площади в точках продажи функционируют как общие объекты торговли, а также имеют необособленную организационную структуру;
- использование «Банка-клиента» осуществляется с одного компьютера (IP-адреса);
- подписывать банковскую документацию могут лица, оформленные в других организациях;
- к товарам, а также основным средствам, имеют доступ участники схемы без предварительного оформления соответствующих документов (договора аренды, купли-продажи и т.д.);
- одна компания является главным финансовым источником для новых организаций;
- большинство расходов несет одна организация, а прибыль получают другие участники группы, участвующие в дроблении;
- всю корреспонденцию группы лиц, принимающих участие в разделении, регистрируют в одном журнале с единой нумерацией;
- деятельность группы организаций необособленная, поскольку является частью одного производственного процесса и направлена на увеличение общих доходов всех участников схемы.
Наличие хотя бы одного или нескольких вышеперечисленных признаков незаконного дробления бизнеса непременно влечет за собой тщательный анализ деятельности группы организаций. В любом случае, владельцам бизнеса не
Необоснованные налоговые доначисления: как избежать?
Согласно статистике, чаще всего суд отменяет решения налоговых органов из-за недостаточного количества доказательств, свидетельствующих о несамостоятельной деятельности участников или их подконтрольности.
Разделение бизнеса вполне оправдано, если оно осуществляется с целью достижения конкретной деловой цели и экономического эффекта. Чтобы отстоять свою правоту, необходимо предоставлять весомые аргументы. Например:
- все организации самостоятельно занимались хоз. деятельностью;
- во время налоговых проверок не зафиксированы нарушения НК РФ, а также факты, подтверждающие отсутствие хозяйственной деятельности новых организаций, и доказательств того, что услуги предоставляло исключительно основное сообщество отсутствуют;
- главной целью оформления договора с подконтрольной организацией было достижение конкретных деловых целей, например, улучшение управляемости персоналов, решение кадровых вопросов, путем перевода сотрудников, увеличение продаж товара, не соответствующего главному профилю производства и пр., таким образом, удалось получить желаемый экономический эффект и сократить количество сотрудников;
- новые организации также имели деловые цели, достигнуть которые можно было лишь после дробления бизнеса. Например, разделение поспособствовало улучшению управления бизнеса, либо подготовило его для продажи по частям;
- дробление бизнеса поспособствовало оптимизации хозяйственной деятельности, путем разделения оптовой и розничной торговли;
- основная организация (ИП) не являлся единственным поставщиком продукции для новых организаций;
- во время перехода специалистов с одной организации в другую, соблюдались все кадровые нюансы, включая процедуру увольнения и принятия на новую работу;
- все организации уплачивали налоги вне зависимости друг от друга;
- использование товарного знака осуществлялось на основе лицензионных договоров, а причиной использования одного ресурса являлось максимальное увеличение прибыли от реализации товаров, при минимизации расходов на создание и эксплуатацию интернет-площадки;
- оформление договоров аренды осуществлялось на протяжении длительного периода;
- партнерские договора с взаимозависимыми лицами идентичны с теми, которые оформлялись с другими контрагентами;
- главной целью разделения бизнеса было расширение рынка сбыта, то есть, увеличение доходов, путем увеличения и расширения клиентской базы.
Соответственно, чем меньше нарушений и вышеперечисленных обстоятельств будет обнаружено во время налоговых проверок, тем меньше будет претензий и подозрений налоговиков по поводу разделения бизнеса с целью уменьшения налогового бремени.
Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.
Звоните прямо сейчас! Проконсультируем и поможем!
Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам
Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам
Имеет высшее экономическое образование - окончила Институт сферы обслуживания и предпринимательства (филиал) ДГТУ в г. Шахты по специальности бухгалтерский учет и анализ хозяйственной деятельности и юридическое образование – окончила Кисловодский институт экономики и права по специальности юриспруденция. Имеет опыт работы в административных органах, банковской сфере. Стаж работы более 20 лет.
Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер
Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер
Имеет высшее юридическое образование. Окончила Московскую Государственную Академию права в 1993 г. Стаж по специальности с 1989 года. Стаж адвокатской деятельности 20 лет.
Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор
Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор
Имеет высшее экономическое и юридическое образование.Окончил Кубанский Государственный Аграрный университет. Стаж работы с 2007 года. Начал работу в налоговом органе, где прошел путь от специалиста 1 разряда до главного налогового инспектора.