Правовая юридическая экспертиза договоров
Бесплатная консультация по субботам
Услуги юриста и адвоката онлайн

Обжалование решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников в многоквартирном доме (далее – «ОСС») разрешает наиболее существенные вопросы, возникающие в процессе управления домом.

Тем не менее,  если  решениями,  принятыми на ОСС  права собственника  помещения в многоквартирном доме ущемляются, он имеет право в течение шести месяцев обратиться в суд для обжаловании решений собрания  при условии, что  не принимал участие в собрании или голосовал против.

Однако, суд может отказать в таком иске, если голосование этого лица не могло повлиять на общие результаты голосования, обжалуемое решение не повлекло убытки для собственника, нарушения требований Жилищного кодекса РФ при проведении ОСС являются  не существенными.

Обжалование решений ОСС по гражданскому законодательству.

Главой 9 Гражданского кодекса РФ установлены общие требования к решениям собраний. Данные положения Гражданского кодекса подлежат применению, если законодательством, в частности Жилищным кодексом и принятыми на его основе нормативными актами, не предусмотрено  иное.

Статья 181.4 Гражданского кодекса РФ содержит общий перечень оснований, по которым решения ОСС могут быть признаны недействительными.

Так,  решение собрания  согласно статье 181.4 ГК РФ решение  ОСС может признано недействительным, если:

  • имело место существенное нарушение процедуры созыва, подготовки, а так же проведения ОСС, если такое нарушение повлияло на волеизъявление участников собрания;
  • на лицо  существенное нарушение  требований к составлению протокола,  в том числе касательно соблюдения его письменной формы;
  • у представителя участника собрания отсутствовали необходимые полномочия или было допущено неравенство прав участвующих в собрании лиц.

Однако,  если до вынесения решения судом было проведено другое собрание, которым подтверждены итого оспариваемого собрания, то суд не вправе признать первое собрание недействительным.

Часть 5 статьи 181.4 ГК РФ  устанавливает шестимесячный срок исковой давности, однако  ограничивает его двумя годами с момента, когда сведения о решениях, принятых на собрании стали общедоступными.

Кроме того, перед тем как подавать иск в суд , потенциальный Истец обязан уведомить иных собственников помещений о таком намерении и предоставить им необходимую информацию.

Статья 181.5 ГК РФ устанавливает основания для недействительности собраний вне зависимости от признания данного факта судом (ничтожные решения собраний). Так, решение собрания ничтожно в отсутствии требуемого кворума, если принято не в соответствии с установленной компетенцией,  принято по вопросу отсутствующему в повестке дня или не соответствует нормам нравственности и правопорядку.

Представляется, что основания, перечисленные в статье 181.5  ГК РФ в любом случае можно квалифицировать, как наиболее существенные нарушения порядка проведения собраний.

Требования к проведению ОСС по жилищному законодательству.

Статьи 44.1-48 Жилищного кодекса РФ устанавливают формы проведения ОСС и требования к порядку созыва, проведения, голосованию и оформлению результатов собраний.

Существенным требованием к действительности собрания является кворум, который должен  составлять более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. Решения на ОСС принимаются простым большинством голосов от числа присутствующих, за исключением некоторых вопросов, по которым требуется большинство не менее 2/3 от общего числа присутствующих.

Собственники помещений  не позднее, чем за 10 дней до проведения ОСС должны быть извещены о проведении собрания  заказным письмом или под роспись или в иной форме, установленной предшествующим ОСС. Сообщение о проведении собрания должно содержать обязательные пункты, установленные частью 5 статьи 45 ЖК РФ.

Не допускается изменение повестки дня, а так же принятие решение по вопросам, которые не были ранее указаны в повестке дня.

Решения собраний оформляются протоколом,  в соответствии с требованиями, установленными законодательством.

Сообщения о принятых на собрании решениях и о результатах голосования размещаются в доступном месте в доме не позднее 10 дней с момента принятия решений.

Порядок проведения ОСС в форме заочного голосования с использованием системы  отличается от общеустановленного. Предполагаются иные сроки и требования к сообщениям о проведении собрания, протокол собрания формируются автоматически и размещается в системе. Есть и другие отличия, обусловленные электронной формой проведения заочного голосования.

Нормы статей 45-48 ЖК РФ применяются так же к порядку проведения общего собрания товарищества собственников жилья (ТСЖ), если иные требования не предусмотрены статьей 146 ЖК РФ.

Случаи из практики.

По одному из дел районный суд в Краснодаре удовлетворил требования Истца, обжалующего действительность собрания ТСЖ,  поскольку не возможно было установить кворум собрания ввиду отсутствия документов, подтверждающих явку на собрание, так как  сообщения о собрании не были доведены до каждого собственника в порядке предусмотренном законом,  не избирался  секретарь собрания  и  члены счетной комиссии.

Существенно повлиять на действительность решений ОСС могут неактуальные данные о собственнике той или иной квартиры. Аналогичным образом на кворум ОСС могут повлиять неточные данные о площадях, как отдельных помещений, так и всего многоквартирного дома.

В другом деле областной суд отменил решение районного суда в Архангельской области и удовлетворил требования о признании недействительным решения ОСС, указав в качестве одного из оснований на то, что проведение ОСС в форме заочного голосования возможно только в случае, если не состоялось ОСС в очной форме (путем совместного присутствия),   и поскольку собственники были лишены возможности высказать свое мнение касательно вопросов повестки дня, убедить других собственников в правоте своих доводов и возражений, то такое нарушение порядка проведения собрания является существенным, оказывающим влияние на волеизъявление участников при проведении ОСС.

В другом случае, суд удовлетворил иск  управляющей компании о признании решения  принятом на общем собрании собственников недействительным, поскольку размер  платы за ремонт и техническое обслуживание дома, утвержденный на этом ОСС не согласовывался с управляющей компанией, не имеет надлежащего экономического обоснования и не учитывает необходимых расходов управляющей компании.

В следующем примере Арбитражный суд Краснодарского края отказал Истцу в удовлетворении иска  о признании  решения  ОСС о создании товарищества собственников жилья недействительным, поскольку Истец пропустил шестимесячный  срок исковой давности, а  Ответчик (ТСЖ) заявило о пропуске  этого срока.

Достаточно часто суды отказываются признавать решения ОСС недействительными ввиду того, что нарушения,  допущенные при проведении ОСС не являются существенными.

Так,  Ейский городской суд  пришел к выводу о том, что выявленные жилищной инспекцией нарушения при составлении протокола общего собрания, такие как отсутствие регистрационного номера протокола, несоответствие полного наименования и реквизитов договора управления, не нарушают требований установленных  ст.181.4 ГК РФ, поскольку письменная форма решения общего собрания членов ТСЖ соблюдена, наличие кворума при проведении голосования имелось.

Отдельного внимания заслуживает рассмотрение вопроса о ничтожности решений собраний.  Для признания их недействительными вроде как и не требуется судебное решение,  однако, в силу того что ничтожное решение собрания не порождает правовых следствий,  вопрос ничтожности решений часто возникает при рассмотрении судами иных требований.

Например, ТСЖ взыскивает сумму задолженности за жилищные услуги.  Размер обязательных взносов членов ТСЖ на содержание жилья, относится к ведению общего собрания членов ТСЖ.  В ходе рассмотрения дела Ответчик представляет доказательства о несоблюдении  кворума при проведении  собрания, на котором был установлен размер обязательных вносов на содержание жилья, что является основанием считать такое решение собрания ничтожным.

Суд в данной ситуации, как минимум должен усомниться в правильности расчета суммы задолженности, так как за основу расчета взяты размеры незаконно установленных взносов.  Но как показывает практика, применение норм о ничтожности решений собраний в районных и особенно мировых судах  вызывает определенные трудности.

Другим важным моментом относительно ничтожности решений собраний является то, что в отношении их недействительности не применяется срок исковой давности.

Автор: Шляхов Никита

Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.

Звоните прямо сейчас! Проконсультируем и поможем!

+7 (861) 212-54-74, +7 (988) 247-17-57

 

Другие новости:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Удобнее в мобильном приложении
Бизнес Юрист

Удобнее в мобильном приложении
Бизнес Юрист