Банкротство застройщика

Федеральным законом РФ от 12.07.2011 года №210-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве) и ст.17 и 223 Арбитражно процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекающих денежные средства участников строительства (далее-Закон №210-ФЗ) вступающим в силу 15 августа 2011 года, предусмотрен параграф 7 «Банкротство застройщиков».

Указанный закон с вносимыми им изменениями в сферу отношений по созданию жилья в порядке долевого участия в строительстве, измененил отношения между участниками долевки в обязательсвенной плоскости, расширил круг субъектов признаваемых «Застройщиком», и в определенной степени решил судьбу долгостроев. Теперь застройщиком признается любая компания, которая привлекает денежные средства дольщиков, если даже деятельность этой компании не являлась законной:

1. застройщик не обладал законными правами на земельный участок, используемый под застройку;
2. реализация прав дольщиков на создаваемый объект оформлялась не договором о долевом участии в строительстве, а любым другим договором (предварительными, инвестирования, совместной деятельности и т.д.;

Кроме того, в соответствии с п.2 ст.201.1 параграфа 7 Закона «О несостоятельности (банкротстве)» теперь не имеет никакого значения, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства (ранее это было обязательно). Таким образом, инвесторы, подрядчики и т. д., заключившие договоры уступки права требования, например, приобретают равную с застройщиком обязанность по удовлетворению прав кредиторов (дольщиков).

Споры с дольщиками, о признании права на квартиры в достоенном или недостроенном доме отнесены теперь к исключительной подсудности арбитражных судов и будут рассматриваться в непосредственном процессе банкротства застройщика. Судебное разбирательство может осуществляться не только по месту нахождения застройщика, но и по месту осуществления строительства и по месту нахождения большинства дольщиков.

К участию в процессе признания права собственности в рамках банкротства в обязательном порядке должны привлекаться все прямые и непосредственные участники строительства (инвесторы, соинвесторы, подрядчики, административные, государственные и муниципальные органы осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства).

Требовать получения удовлетворения по договору могут не только дольщики, но и граждане, являющиеся сторонами других договоров (предварительного договора купли-продажи, предварительного договора долевого участия в строительстве, договора займа, договора купли-продажи векселя и т. д.).

Начало процесса банкротства застройщика в суде

С момента начала процесса банкротства застройщика, арбитражный суд обязан направлять определение о введении соответствующей процедуры банкротства в регистрационные службы с целью дополнительной гарантии от незаконных сделок с недвижимым имуществом застройщика-банкрота, также арбитражный суд в процессе рассмотрения споров о признании права собственности за дольщиками на объекты недвижимости или о присуждении им денежных средств, вправе в целях последующего исполнения такого решения накладывать запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка, запрет на государственную регистрацию такого договора и т.д.

Согласно внесенным изменениям только сам дольщик вправе формулировать свои требования к застройщику о получении в собственность объекта или выплате его стоимости. При этом стоимость объекта принимается на день предъявления требований, а не его оплаты по договору. Однако, при понижении его стоимости приаритетной является фактически внесенная дольщиком сумма по договору.

Теперь будут существовать две параллельные группы кредиторов, одни из которых желают претендовать на денежные средства, другие на объект, являющийся предметом договора (реестр требований кредиторов: денежный и о передаче жилых помещений).

Дела о признании права собственности дольщиков на объект недвижимости подлежат рассмотрению в срок до 3 месяцев.

Расчеты с дольщиками теперь будут выделены в привилегированную третью очередь, после расчетов, с лицами, которым причинен вред здоровью, моральный вред, перед которыми имеются долги по заработной плате, выходному пособию, авторскому вознаграждению, все иные кредиторы отодвигаются в четвертую очередь и вправе претендовать не получение присужденного имущества только после удовлетворения требований дольщиков. Дольщики имеют право претендовать на возмещение в размере 25 % (заложенного) и 85 % (не заложенного) от стоимости реализуемого имущества.

Собрание участников строительства вправе принять решение, о передаче дольщикам прав на недостроенный дом с земельным участком под ним, при условии создания дольщиками, жилищно-строительного или потребительского кооператива (под каждый отдельный недостроенный дом должен создаваться отдельный кооператив). При этом передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновренном соблюдении ряда условия:

1. Стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц-участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного стоительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
2. имущества, которое остается у дольщика после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
3. в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства по обязательствам обеспеченных залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы, согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
4. после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточного для удовлетворения требований всех участников долевого строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений. С согласия участника долевого строительства возможна передача ему жилого помещения отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;
5. объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;
6. земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;
7. участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

После передачи кооперативу объекта незавершенного строительства, к ЖСК переходят все права на него и земельный участок на котором он возведен.

Если же дом в котором находятся квартиры дольщиков, завершен строительством судом разрешается вопрос о передаче квартир дольщикам. Однако, такая передача может быть осуществлена при определенных условиях:

• наличие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию;
• застройщиком и дольщиками (участниками строительства) не подписаны передаточные акты о передаче участникам строительства жилых помещений;
• стоимость передаваемых жилых помещений не превышает более чем на 5% совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, или тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц-участников строительства, принято решение о согласии на передачу участникам строительства жилых помещений, или на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
• имущества которое остается у должника после передачи участникам строительства жилых помещений достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на депозит арбитражного суда внесены денежные средства;
• в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов не являющихся участниками строительства по обязательствам обеспеченным залогом прав застройщика на многоквартирный дом, строительство которого завершено, земельный участок, передаваемые жилые помещения, либо указанные кредиторы согласились на передачу участникам строительства жилых помещений, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;
• всем участникам строительства передаются жилые помещения в соответствии с условиями договоров, и передаваемых жилых помещений достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений. С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения отличающуюся по площади, планировке, расположению, от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.

Звоните прямо сейчас! Проконсультируем и поможем!

 

Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам

Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам

Имеет высшее экономическое образование - окончила Институт сферы обслуживания и предпринимательства (филиал) ДГТУ в г. Шахты по специальности бухгалтерский учет и анализ хозяйственной деятельности и юридическое образование – окончила Кисловодский институт экономики и права по специальности юриспруденция. Имеет опыт работы в административных органах, банковской сфере. Стаж работы более 20 лет.

+7 (918) 655-53-49

 

Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер

Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер

Имеет высшее юридическое образование. Окончила Московскую Государственную Академию права в 1993 г. Стаж по специальности с 1989 года. Стаж адвокатской деятельности 20 лет.

+7 (918) 111-75-17

 

Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор

Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор

Имеет высшее экономическое и юридическое образование.Окончил Кубанский Государственный Аграрный университет. Стаж работы с 2007 года. Начал работу в налоговом органе, где прошел путь от специалиста 1 разряда до главного налогового инспектора.

+7(918) 165-86-25