1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд
Правовая юридическая экспертиза договоров
Бесплатная консультация по субботам
Услуги юриста и адвоката онлайн

Как оформляется земля под многоквартирным домом

Как оформляется земля под многоквартирным домом

Оформление земельных участков

Оформление права собственности

Право собственности, как и право на жилище, являются фундаментальными имущественными правами, на уважении и охране которых строятся отношения в современном демократическом обществе. Действующее российское законодательство предусматривает три формы собственности: государственную (федеральную и субъектов РФ), муниципальную и частную. Право собственности включает в себя полномочия собственника на владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему имуществом.Согласно общему правилу ,имущество, принадлежащее нескольким лицам, по любым правообразующим основаниям, является их общей собственностью.

Чуть более десяти лет назад, с 01 марта 2005 года в действие вступилновый Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ). Действовавший до этого момента Жилищный кодекс РСФСР (советский ЖК) регулировал жилищные отношения исходя из реалий того времени, закрепляя характерные для него понятия. Поскольку этим законом было предусмотрено государственное управление в сфере использования и сохранности жилья, то обязанности жильцов в этом направлении были гораздо скромнее и сводились к «бережному отношению к дому» и «»экономному использованию электроэнергии, газа и воды

Основой реализации права на жилище ,закрепленного Конституцией РСФСР, был в основном договор  найма жилого помещения находящегося в государственном и общественном жилищном фонде. Учитывая закрепленный действующим законодательством институт собственности, в новом кодексе законодатель установил, широкий круг полномочий собственника жилого помещения не только по реализации своих полномочий относительно своего помещения (жилого, не жилого) , но и относительно управления и содержания дома в котором оно находится.

Кроме того, основной новеллой этого закона, явилось принципиальное закрепление права собственности жильцов многоквартирных домов на общее имущество в этих домах, в состав которого входят места общего пользования и собственно земельный участок необходимый для эксплуатации дома. Границы и размер земельного участка, на котором расположено это имущество, определяются нормами земельного законодательства и законом о градостроительной деятельности. Таким образом, земля под многоквартирным домом принадлежит собственникам помещений в этом доме. Эта собственность является общей и должна определяться в долях, пропорциональных размеру общей площади принадлежащих на праве собственности помещений в МКД. Однако  собранием большинства собственников помещений,либо другим  соглашением всех участников долевой собственности, достигнутым в рамках действующего законодательства, может быть установлено иное.

В этой связи представляет особый интерес  вопрос оформления земельных участков под  домами с несколькими или множеством квартир, которые были построены и введены в эксплуатацию до 01 марта 2005 года, то есть до появления нового жилищного кодекса. Тем белее , это является интересным в связи с  еще одной тенденцией в законодательстве, предполагающей возможность оформления земельных участков в собственность, практически без ограничений. Оформление земельных участков под МКД, построенными или реконструированными после введения в действие ЖК РФ являются темой для отдельной публикации.

Изменения в части оформления объектов недвижимого имущества произошли глобальные, в связи с изменением основополагающих принципов законодательства, коснувшихся способов приобретения прав на них (правообразующие моменты), осуществления учета и контроля со стороны государства (регистрационный учет) и собственно, понятия объекта недвижимости.

До 01 марта 2015 года действовавшие положения земельного закона устанавливали сроки иправила оформления и постановки на кадастровый учет земельных участков находящихся под домами, состоящими из нескольких или множества квартир. Однако с этого момента они прекратили свое действие , а в закон введена новая глава, позволяющая применить исключительность прав относительно приобретения земельных участков, для физических и юридических лиц в собственности которых находятся расположенные на земельных участках объекты недвижимости. При этом , закон не предусматривает порядок и сроки оформления этих прав отсылая в этой части к нормам других законов.

Таким образом, законодатель отсылает нас к другим, не предусмотренным земельным кодексом нормам, регулирующим соответствующие правоотношения. Возникает резонный вопрос, какими федеральными законами руководствоваться при определении порядка оформления земли под МКД в общую долевую собственность?

Чтобы правильно ответить на этот вопрос нужно вспомнить нормы сопровождавшие вступление в действие нового жилищного закона (Вводный закон), особенно в части бесплатной передачи земельных участков находящихся под зданиями и сооружениями, возведенными на тот момент, в общую долевую собственность их владельцев. При этом имел значение момент формирования земельного участка под домом и постановки его на кадастровый учет.

Оказывалось, если на момент вступления в действие ЖК РФ, земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет, то он переходил в общею долевую собственность собственников бесплатно.

Если же земельный участок не был сформирован, на момент вступления в силу жилищного закона , то возникало некое препятствие, выражающееся в необходимости в постановке на кадастровый учет земельного участка . Поскольку процедура технического формирования и постановки на кадастровый учет требовала денег , для собственников пропадало ощущение «бесплатности», которое было устранено Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 г. № 12-П разъяснившим, что собственник (или собственники) помещений в МКД имеют право на обращение в ответственные органы  власти или органы  самоуправления с заявлением о проведении работ по формированию земельного участка, на котором расположен  дом в состав которого входя  несколько или множество квартир.Формирование земельного участка, на котором расположен дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. В этом случае земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. Эти положения впоследствии закреплялись постановлениями глав муниципальных образований, регламентирующих процедуру их участия в этой процессе.

На практике мы сталкиваемся с тем, что процесс формирования земельного участка под МКД, построенным до 01 марта 2005 года осуществляется органами местного самоуправления крайне медленно. Автору настоящей статьи известен случай, когда собственники помещений в многоквартирном доме, расположенном в центре г. Краснодара, с 2009 года не могут добиться составления схемы расположения земельного участка и оформления его в общую долевую собственность. Как правило, органы власти объясняют длительность процедуры недостаточностью финансирования, необходимостью привлекать подрядчиков на конкурсной основе,  недобросовестностью подрядных организаций, а также наличием ошибок при осуществлении кадастрового учета на предполагаемой территории.

Практикующим юристам известен способ ускорения процедуры оформления земельного участка под МКД. Зачастую этот способ предполагает судебное разбирательство, сроки которого могут быть существенно короче, нежели ожидание формирования земельного участка за счет муниципалитета. В данном случае, на плечи собственников ложится бремя оплаты судебных расходов, которые при положительном для собственников исходе дела возлагаются на проигравшую сторону, то есть органы местного самоуправления.

Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.

Звоните прямо сейчас! Проконсультируем и поможем!

+7 (861) 212-54-74, +7 (988) 247-17-57

 

Удобнее в мобильном приложении
Бизнес Юрист

Удобнее в мобильном приложении
Бизнес Юрист