Рынок недвижимости- очень «подвижный» рынок. Вариант кажущийся удачей сегодня, может «уйти» от Вас уже завтра по разным причинам.
Поэтому, затратив много сил и средств на поиск объекта, нужно позаботиться о том, чтобы пока производится подготовительная часть сделки , стороны имеющие обоюдный интерес в ней, не потеряли друг друга.
Действующее гражданское законодательство предоставляет совершенную возможность решения этого вопроса. В соответствии со ст.429 ГК РФ стороны обнаружившие намерения заключить в будущем договор о передаче имущества, могут заключить предварительный договор купли-продажи.
Как правило такой договор заключается в случаях, когда основной договор , когда основной договор не может быть заключен на момент достижения соглашения между сторонами. Например, документы на объект не соответствуют требованиям закона, у покупателя остутствует вся необходимая сумма (это бывает часто по так называемым «альтернативным сделкам»), имеется задолженность по платежам, которые необходимо погасить продавцу, объект не свободен от имущества , или прав третьих лиц и т. д.
Все эти моменты становяться понятными после проведения юридической экспертизы документов на объект и переговоров сторон.
Предварительным договором купли-продажи объекта недвижимости, это очень значимый для сторон сделки акт, и к его составлению и заключению нужно отнестись профессионально и ответственно.
Пример: В юридическое Бюро Е.Романововой обратилась гражданка Л…, имея на руках предварительный договор купли-продажи комнаты, продавцом которой она являлась. Договор был составлен представителем покупателя и не содержал специфических соглашений выработанных между сторонами в процессе переговоров : по сроку освобождения объекта и порядке его передачи, о порядке расчетов.
Поскольку отчуждаемый объект был обременен правами несовершеннолетнего, а решение этих вопросов на практике требует определенного времени, предварительный договор купли-продажи, составленный без учета этих обстоятельств, заведомо был обречен на несоблюдение сторонами сроков заключения основного договора. Указанные в этом договоре штрафные санкции , ставили обратившуюся к нам сторону, в критическое положение, заключающееся в том, что она была лишена возможности исполнить обязательства, не по своей воле, и понести в связи с этим убытки и ответственность.
Правовая культура по вопросам оформления сделок с недвижимостью среди простых граждан оставляет желать лучшего, и не они в этом виноваты, а на практике это влечет для них мягко говоря, нежелательные последствия.
Совет может быть один:
Для избежания проблем, лишних затрат, не пренебрегайте услугами юристов!
Чтобы предварительный договор не был признан недействительным, необходимо при его составлении и заключении действовать в соответствии с буквой и духом закона. На самом деле для предварительного и основного догворов купли-продажи недвижимости: он заключается в форме, установленной для основного договора, а если таковая не установленна, то в письменной форме (п.2 ст.429 ГК РФ), несоблюдение письменной формы договора влечет его недействительность (ничтожность). Таким образом, положение указанной нормы влечет требования закона только в соблюдении формы договоров, находящихся в причинно-следственной связи, однако не влечет требования о государственной регистрации предварительного договора купли-продажи жедвижимости обязательной для основного договора. Эта позиция подтверждается и судебной практикой. Например, в разъяснении Высшего Арбитражного суда РФ, которое нашло свое отражение в письме ВАС РФ от 16.02.2001г.говориться о том, что в силу п.2 ст. 429 ГК РФ к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора, а условие от обязательной государственной регистрации не является элементом формы этого договора и регистрировать предварительный договор не нужно.
Читайте также: Оформление договора ренты
Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.
Звоните прямо сейчас! Проконсультируем и поможем!
Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам
Имеет высшее экономическое образование - окончила Институт сферы обслуживания и предпринимательства (филиал) ДГТУ в г. Шахты по специальности бухгалтерский учет и анализ хозяйственной деятельности и юридическое образование – окончила Кисловодский институт экономики и права по специальности юриспруденция. Имеет опыт работы в административных органах, банковской сфере. Стаж работы более 20 лет.
Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер
Имеет высшее юридическое образование. Окончила Московскую Государственную Академию права в 1993 г. Стаж по специальности с 1989 года. Стаж адвокатской деятельности 20 лет.
Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор
Имеет высшее экономическое и юридическое образование.Окончил Кубанский Государственный Аграрный университет. Стаж работы с 2007 года. Начал работу в налоговом органе, где прошел путь от специалиста 1 разряда до главного налогового инспектора.