Приобретение жилья на стадии строительства.
Споры с застройщиком в последнее время становятся все более актуальными, поскольку люди стали активнее покупать жилье на стадии строительства. Преимущества такой покупки известны:
- покупатель получает новое жилье, без так называемой юридической и потребительской истории;
- покупатель получает высоко комфортное и надежное жилье, возведенное по новым стандартам и технологиям.
У покупателей такой недвижимости возникает масса вопросов не только при выборе объекта по его потребительским свойствам, но и какая сделка с недвижимостью влечет наименьшие риски. Однако, в современных условиях риск сохраняется даже в случае выбора очень надежного застройщика и говорить в этих случаях необходимо о возможности управлять этими рисками. Такую возможность дает не только знание законодательства регулирующего отношения между покупателем и продавцом , но и опыт оформления сделок с недвижимостью.
Способы оформления сделок с недвижимостью на стадии строительства.
В этой статье мы рассмотрим основные варианты покупки недвижимости на стадии строительства, что позволит минимально ориентироваться в схемах продаж и в рисках, которые связаны с ними.
Одним из способов приобретения еще не построенной квартиры является заключение договоров купли-продажи в отношении такой квартиры, право собственности продавца на которую, в момент подписания договора еще не зарегистрировано.
По условиям этого договора право собственности на недвижимость у продавца возникает в будущем после окончания его строительства (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи). При этом следует иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю продавец должен обладать правом собственности на него.
Соответственно, пока продавец не построит объект, оформить на него право собственности, согласно договора купли- продажи, покупатель не может.
Подобная форма продажи, как правило, используется «частными застройщиками», т.е. теми, кто не работает по закону о долевом участии в строительстве.
Чем опасен такой способ приобретения недвижимости?
Такой договор носит одностороннее исполнение обязанностей на момент его заключения, поскольку покупатель по договору вносит денежные средства (или часть их), а продавец не способен передать покупателю недвижимость.
Договор о приобретении недвижимости не проходит государственную регистрацию, следовательно, учет проданных квартир или долей в жилом доме ведется самим застройщиком. При недобросовестности застройщика, возможна ситуация, когда одна и та же квартира будет продана нескольким покупателям. При таких условиях возникновение судебного спора с застройщиком неизбежно.
Кроме того, значительно увеличивается риск «недостройки» дома, так как в случае резкого повышения стоимости стройматериалов, недобросовестных действий контрагентов застройщика и самого застройщика, может возникнуть ситуация, когда, застройщику экономически выгоднее бросить строительство, чем достраивать многоквартирный дом. В таком случае граждане, купившие квартиры в этом доме будут вынуждены дополнительно вносить деньги для окончания строительства дома, а в иных случаях, искать организацию, которая способна будет достроить его. Споры с застройщиком в таких ситуациях являются неэффективными.
Еще одним способом продаж строящегося жилья является договор, связанный с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости. По такому договору гражданин, взамен своих инвестиций, получает либо квартиру, либо долю в жилом доме. Результат сделки такой же как и в предыдущем случае , но регулируется она другими нормами и правилами, и применяются к ней другие способы защиты нарушенных прав.
Например, в случае инвестирования строительства, инвестор (покупатель) лишен возможности осуществлять контроль за дальнейшим движением денежных средств, и в случаях недобросовестности застройщика деньги могут расходоваться не целевым образом.
При такой сделке, по договору инвестирования также сохраняются риски утраты внесенных денежных средств и неполучения в собственность оплаченной недвижимости, поскольку в случае неблагоприятной финансовой ситуации есть риск банкротства застройщика. Обязательное страхование ответственности застройщика при такой форме сделки не предусмотрено. Судебный спор с застройщиком в таких случаях неизбежен. А поскольку в таком судебном споре со строительной компанией вам обязательно понадобится помощь хорошего юриста, то финансовые потери увеличиваются за счет оплаты его труда.
Как правило, при возникновении споров по договорам, связанным с инвестиционной деятельностью, суды оценивают их как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (которые рассмотрены нами выше).
Общей проблемой таких сделок является то, что у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (недвижимое имущество еще не создано), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, и покупатель вправе потребовать лишь возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее, а также возмещения причиненных ему убытков. Такое положение делает не возможным достижение цели сделки, — получение жилья.
Дополнительно к указанным рискам при совершении сделки связанной с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства, у покупателя такой недвижимости, как и первом случае, возникают риски многократной продажи недвижимости разным лицам, а также остается высоким риск не достройки дома.
Не менее распространен на территории Краснодара и способ продажи еще не построенной недвижимости путем заключения договоров простого товарищества, жилищно-строительных кооперативов и т.д.
Прежде всего , члену кооператива нужно знать что он разделяет ответственность за ведение деятельности кооператива в пределах своего пая, хотя в хозяйственной деятельности напрямую не участвует, соответственно риск убытков от неумелой или корыстной деятельности кооператива, является основной угрозой.
Кооператив самостоятельно планирует и производит застройку, заказывает проект , нанимает подрядчиков, оформляет документацию, и на любом из этих этапов могут возникнуть убытки. В этих случаях велика вероятность того что появится необходимость внесения дополнительных средств на достройку объекта. Сложность возникает в том, что это ложится на плечи пайщиков.
Кроме того возникает проблема и с оформлением уже построенного жилья в собственность пайщика.Поскольку земельный участок, на котором ведется застройка, оформляется не на всех членов ЖСК, то возведенный на этом земельном участке объект недвижимости, согласно закону, оформляется на собственника или арендатора этого участка. По общему правилу право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании ГК РФ может возникнуть только у лица, имеющего права на названный земельный участок.
Поскольку договор паенакопления не подлежит государственной регистрации также как и в вышеописанных случаях существует риск двойных продаж.
Риски, которые возникают у покупателя такой недвижимости по своей природе, схожи с рисками изложенными выше. Однако при вступлении в отношения с таким застройщиком , нужно учитывать ряд особенностей уже в момент заключения договора с тем чтобы в последствии снизить вероятность возникновения судебного спора с застройщиком.
Предварительный договор с застройщиком
Часто встречается в практике договор, поименованный Сторонами как предварительный. В соответствии с этим договором стороны обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем. При этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть. Такую сделку необходимо квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Такая сделка, помимо уже описанных рисков, несет и дополнительные. Одним из существенных условий предварительного договора является срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В силу действующего гражданского законодательства, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Иными словами, предварительный договор прекращает свое действие либо с заключением основного договора, либо после даты указанной в нем качестве срока его заключения, т. е. действие договора ограничено сроком заключения основного договора. Это обстоятельство осложняет судебный спор с застройщиком, делает его специфичным.
В этом случае у гражданина остается только одно, требовать возврата внесенных денег.
Наименее рискованной будет сделка по приобретению строящейся квартиры, если застройщик привлекает средства граждан на строительство в соответствии с требованиями Федерального Закона № 214 от 30.12.2004 г. «О долевом строительстве…».
Согласно положениям указанного закона, договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации, а оплата по такому договору проводится только после его государственной регистрации. Таким образом, у дольщика отсутствует риск приобретения квартиры проданной застройщиком другим лицам.
Кроме того, в значительной степени минимизированы риски недостройки дома, так как в силу закона, застройщик обязан выбрать один из способов обеспечения своевременного и надлежащего исполнения своих обязательств. Такими способами являются поручительство банка или страхование гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение им обязательств по передаче жилого помещения по договору.
Подводя краткий итог изложенному можно сделать вывод, что приобретение квартиры на этапе строительства дома вне рамок действия Федерального Закона № 214 от 30.12.2004 г. «О долевом строительстве…» является наиболее рискованным. Застройщики, которые не работают по Федеральному Закону№ 214 от 30.12.2004 г. «О долевом строительстве…»предлагают приобретение недвижимости по цене несколько ниже, чем те, кто работает в соответствии с указанным законом и прежде чем решиться на такую покупку необходимо всесторонне изучить документы касающиеся возводимого объекта, для чего рекомендуем обращаться к опытным юристам.
А приобретение объекта недвижимости на стадии строительства в соответствии с Федеральным Законом№ 214 от 30.12.2004 г. «О долевом строительстве…» является наименее рискованным.
Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.
Звоните прямо сейчас! Проконсультируем и поможем!
Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам
Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам
Имеет высшее экономическое образование - окончила Институт сферы обслуживания и предпринимательства (филиал) ДГТУ в г. Шахты по специальности бухгалтерский учет и анализ хозяйственной деятельности и юридическое образование – окончила Кисловодский институт экономики и права по специальности юриспруденция. Имеет опыт работы в административных органах, банковской сфере. Стаж работы более 20 лет.
Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер
Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер
Имеет высшее юридическое образование. Окончила Московскую Государственную Академию права в 1993 г. Стаж по специальности с 1989 года. Стаж адвокатской деятельности 20 лет.
Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор
Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор
Имеет высшее экономическое и юридическое образование.Окончил Кубанский Государственный Аграрный университет. Стаж работы с 2007 года. Начал работу в налоговом органе, где прошел путь от специалиста 1 разряда до главного налогового инспектора.