Налоговое законодательство России облагает налогом (НДФЛ) доходы граждан, также налоговым кодексом предусмотрены возможности уменьшить налоговые выплаты или даже вернуть часть ранее заплаченных налогов, и эти суммы могут быть очень существенными.
Речь пойдет о налоговых вычетах.
Существует три вида налоговых вычетов:
- стандартные вычеты;
- социальные вычеты;
- профессиональные вычеты;
- имущественные вычеты.
При совершении сделок с недвижимым имуществом гражданам предоставляется право воспользоваться имущественным налоговым вычетом. Что это такое? Это возможность уменьшить налогооблагаемую базу на сумму совершенной сделки (с некоторыми ограничениями). При этом уменьшить налогооблагаемую базу можно как в будущем, так и за счет прошедших периодов.
Вычет может применяться как при приобретении имущества, так и при его продаже, по этому параметру вычеты можно и разделить.
В данной части статьи мы разберемся с вычетами, предоставляемыми гражданам при продаже недвижимости.
При продаже недвижимого имущества, такого как:
- жилые дома,
- квартиры,
- комнаты, включая приватизированные жилые помещения,
- дачи, садовые домики или земельные участки
- и долей в указанном имуществе,
находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, налоговый вычеты составляет сумму вырученную от продажи, но не превышающую в целом 1 000 000 рублей.
Для других категорий недвижимого (например, коммерческая недвижимость) сумма вычета не может превышать 250 000 рублей.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета (до 1 000 000 рублей), налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Другими словами, гражданин вправе уменьшить налогооблагаемую базу на сумму затрат произведенных при приобретении права собственности на недвижимое имущество, например на сумму уплаченную по договору купли-продажи, или на сумму потраченную на строительство жилого дома.
Рассмотрим приведенные варианты на примерах.
ПРИМЕР 1.
Комната находится в собственности гражданина менее 3-х лет.
Гражданин продает комнату за 900 000 рублей, облагаемый налогом доход до вычета равен 900 000 рублей, а подлежащий уплате налог составляет 117 000 рублей (13% от 900 000 руб.)
Гражданин вправе применить имущественный вычет равный сумме вырученной от продажи комнаты, но не более 1 000 000 рублей.
Так как сумма вырученная от продажи квартиры составляет менее 1 000 000 рублей, то данная сумма (900 000 руб.) полностью не облагается налогом.
ПРИМЕР 2.
Приватизированная квартира находится в собственности гражданина менее 3-х лет.
Гражданин продает квартиру за 1 500 000 рублей, облагаемый налогом доход до вычета равен 1 500 000 рублей, а подлежащий уплате налог составляет 195 000 рублей (13% от 1 500 000 руб.)
Гражданин вправе применить имущественный вычет который составляет 1 000 000 рублей. В этом случае налогооблагаемая база уменьшается на сумму вычета, соответственно и уменьшается сумма налога:
- 1 500 0000 (сумма продажи) — 1 000 000 (сумма вычета) = 500 000 руб. (сумма налогооблагаемой базы).
- Сумма исчисляемого налога будет составлять 65 000 рублей (13% от 500 000 руб.)
ПРИМЕР 3.
Гражданин менее 3-х лет назад приобрел квартиру за 2 500 000 рублей.
Гражданин продает квартиру за 2 800 000 рублей.
До вычета, облагаемый налогом доход равен 2 800 000 рублей, а подлежащий уплате налог составляет 364 000 рублей (13% от 2 800 000 руб.)
В случае применения гражданином имущественного вычета налогооблагаемая база может быть снижена на 1 000 000 рублей и составит 1 800 000 рублей, а налог будет исчислен в сумме 234 000 рублей (13% от 1 800 000 руб.).
Гражданин вправе не применять вышеуказанный вычет, а уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, то есть на сумму потраченную гражданином на приобретение продаваемой квартиры.
В этом случае налогооблагаемая база будет существенно уменьшена:
- 2 800 0000 (сумма продажи) — 2 500 000 (сумма ранее потраченная на приобретение) = 300 000 руб. (сумма налогооблагаемой базы).
- Соответственно сумма исчисляемого налога будет составлять 39 000 рублей (13% от 300 000 руб.).
Из приведенных примеров видно, что применение налоговых вычетов дает существенное уменьшение исчисляемых налогов.
Следует также учитывать, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного по вышеуказанным правилам, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Например, при продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности двух граждан, по 1/2 на каждого, максимальный размер вычета каждому гражданину не может превышать 500 000 рублей, что в сумме составит тот самый 1 000 000 рублей.
Общая совместная собственность, как правило, возникает у супругов, в этом случае о распределении вычета супруги должны договориться между собой, о чем сообщить в налоговый орган.
Имущественные налоговые вычеты, описанные выше, не предоставляются сами по себе, для их применения гражданин обязан подать налоговую декларацию в налоговые органы по окончании налогового периода.
О том, в каком порядке и в какие сроки подается налоговая декларация, а также другие вопросы оформления и подачи налоговой декларации будет изложено в следующей статье.
Также в последующих статьях мы расскажем о других видах имущественных налоговых вычетов, в том числе вычетах, предоставляемых при приобретении недвижимого имущества, о суммах, возможных к возврату из бюджета, а также о возможных проблемах в применении вычетов и наиболее распространенных ситуациях.
Читайте также: Налоговый юрист или налоговый адвокат
Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.
Звоните прямо сейчас! Проконсультируем и поможем!
Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам
Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам
Имеет высшее экономическое образование - окончила Институт сферы обслуживания и предпринимательства (филиал) ДГТУ в г. Шахты по специальности бухгалтерский учет и анализ хозяйственной деятельности и юридическое образование – окончила Кисловодский институт экономики и права по специальности юриспруденция. Имеет опыт работы в административных органах, банковской сфере. Стаж работы более 20 лет.
Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер
Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер
Имеет высшее юридическое образование. Окончила Московскую Государственную Академию права в 1993 г. Стаж по специальности с 1989 года. Стаж адвокатской деятельности 20 лет.
Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор
Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор
Имеет высшее экономическое и юридическое образование.Окончил Кубанский Государственный Аграрный университет. Стаж работы с 2007 года. Начал работу в налоговом органе, где прошел путь от специалиста 1 разряда до главного налогового инспектора.