Юридическая услуга: Сопровождение сделки покупки жилья.

Многие люди звонят по вопросу юридического сопровождения сделки покупки квартиры или жилого дома и спрашивают : «А, что входит в это самое сопровождение, и для чего оно необходимо?» И, конечно, некоторые люди не понимают, зачем нужен юрист в их сделке, если сделку проводит риэлтор.

Ответов на эти вопросы много, но здесь назовем несколько причин для привлечения юриста в вашу сделку купли-продажи недвижимости:

Нотариальное оформление сделки

Самые бдительные покупатели недвижимости стремятся обезопасить свою сделку нотариальным оформлением. Однако:

Суд может признать сделку не действительной, несмотря на ее нотариальное оформление.

1. Нотариус проверяет лишь дееспособность участников сделки, но не их психическое состояние. К числу оснований, для отмены сделок, завещаний (а завещание, это тоже сделка) можно отнести отсутствие у ее участника понимание происходящего, на момент совершения этой сделки. Это, так называемые, сделки совершенные с пороком воли.

Самое главное, что с этим может сталкиваться даже психически нормальный человек. Дело в том, что недееспособным человек может быть признан только по решению суда, а до этого момента он признается психически нормальным и может совершать любые сделки. Нотариус обязательно проверяет дееспособность сторон, используя базу Росреестра, в которую обязательно включаются данные о решении судов об ограничении или полном лишении дееспособности граждан. Однако нотариус не может установить психическое состояние участника сделки, это не в его компетенции, а значит риск отмены сделки остается.

2. У нотариуса нет возможности достоверно проверить семейное положение продавца недвижимости. Эти данные важны, поскольку на продажу недвижимого имущества требуется согласие второго супруга, если оно покупалось в браке. При отсутствии такового, сделку можно отменить по иску другого супруга.

У нотариуса отсутствует стопроцентная возможность выяснить состояние продавца в браке, на момент покупки имеющейся в собственности недвижимости, при отсутствии штампа в паспорте. Конечно, на данный момент нотариусам открыли базы данных ЗАГСа, но при имеющемся объёме данных, их архивирование  и приведение  в соответствие с требованиями цифровых носителей (цифровая обработка), идет очень медленно. Судебная практика богата случаями признания недействительными сделок, совершенных без согласия второго супруга. Это, реальность!

3. Нотариус не может гарантировать, что спустя время, на проданную недвижимость не найдется другой собственник. Проверяя право собственности на недвижимость, на момент продажи, он не может предвидеть возможность появления решений суда о признании прав на нее за другим лицом. А это означает последующее изъятие приобретенной недвижимости у покупателя. Очень часто случается, что изъятие происходит уже с произведенными улучшениями, что увеличивает ущерб от такой сделки. Вина нотариуса во всех этих случаях отсутствует и взыскать материальное удовлетворение своих потерь от ущербной сделки не получается.

Покупка квартиры с жильцами.

Суд может отказать новому собственнику жилья в выселении зарегистрированных в квартире бывших собственников.

Если покупаемое жилье не относится к категории новостройки, то практически не бывает так, чтобы до этого момента там никто не проживал. Это собственно связано с назначением жилых помещений- в них живут люди. А у людей есть свои обязанности, права, настроение.

Ситуация довольно стандартная, когда при покупке квартиры продавцы говорят, что выписаться им пока некуда. Обещают, что получают деньги за продаваемое жилье, купят новое и пропишутся сразу же в новой квартире. И все вроде-бы логично, и покупатели соглашаются.

Юристы по сопровождению сделок стандартно включают в договор купли-продажи квартиры или дома пункт, о том, что продавцы обязуются выселиться из жилого помещения и сняться с регистрационного учета в течении определенного срока с даты ее продажи. Сроки для выселения, как правило, составляет от десяти дней до одного месяца, после чего у нового собственника появляется право выселить прежних жильцов в любое время в связи с утратой их права пользования жилым помещением.

Во-первых в таком случае новому собственнику приходится обратиться в суд, а это определенные затраты материальные и временные. Вынесение решения судом, вступление его в законную силу, и наконец, исполнение, могут растягиваться на годы.

Во-вторых, судебная практика не однозначна в решении вопросов о выселении. Например, наличие договора безвозмездного пользования влечет вероятность получить вместе с квартирой не выселяемых жильцов. Такой договор, заключенный бывшим собственником, не прекращает свое действие в случае перехода права на жилье к другому собственнику, а проверить наличие такого договора практически невозможно, поскольку он не подлежит государственной, либо иной регистрации. Найти сведения, о таком договоре, в открытом доступе не возможно.

Кроме того, без специальной проверки,  невозможно учесть права  на приобретаемое жилье лиц, отказавшихся от участия в приватизации в свое время, или получивших права пользования по завещательному отказу. После установления таких лиц, желательно решить вопрос об их добровольном снятии с регистрационного учета. В таком случае, при наличии спора, суд будет расценивать их действия, в качестве добровольного отказа от своего права и обязать вселить такого пользователя уже невозможно.

Сроки для изъятия жилья по решению суда.

Суд может выйти за пределы трехгодичного срока в вопросах изъятия наследственной недвижимости.

Угроза изъятия полученного по наследству жилья сохраняется на неопределенный срок, как показывает судебная практика.

Наша юридическая практика позволяет сделать вывод, что получив в наследство дом или квартиру, никто не застрахован от судебного разбирательства, исход которого предсказать невозможно. Инициатива в таких судебных спорах принадлежит обделенным родственникам.

Составление завещания, равно как и принятие наследства, акт односторонний, что и дает основание отнесения завещания к односторонней сделке. Эти действия могут быть оспорены в суде по правилам оспаривания сделок, и в рамках сроков установленных законом для такого оспаривания. Составление завещания, это одностороннее проявление воли наследодателя, а принятие наследства, это одностороннее проявление воли наследника. При этом, момент, когда наследнику становится известно о наличии завещания не всегда находятся в рамках срока, установленного законом для оспаривания сделки. В качестве оснований для оспаривания  в вопросах наследования, как правило, используются следующие основания:

• нарушение требований закона;
• неспособность гражданином понимать значение своих действий и руководить ими при заключении сделки.

При оспаривании сделок законом установлен срок в случае пропуска, которого, суд откажет в удовлетворении иска, даже если требование будет обоснованным. Для незаконных сделок это три года, если они нарушают права третьих лиц на наследство.  А для так называемых сделок с пороком «воли»,-один год с момента когда истец узнал, или должен был узнать, об основаниях для отмены сделки. Но принципиальный вопрос, с какого момента считать срок, например, завещание можно оспорить в течении одного года с момента, когда открылось наследство, т.е. не стало наследодателя.

Однако, случаи из судебной практики, демонстрируют примеры, когда принятое по закону наследство, спустя несколько лет изымалось в пользу других наследников, узнавших о завещании далеко за рамки отведенного срока. По закону спорить принятия наследства может только тот, кто сам вправе на него претендовать (наследники предыдущей очереди либо наследники, указанные в ранее составленном завещании). Для покупателя квартиры или дома, с риском возникновения наследственного спора, существует угроза изъятия имущества в пользу наследника, права которого будут признаны судом.

Если суд признает получение по наследству квартиры не законным, то человеку купившему эту недвижимость, в последствии грозит отмена сделки со всеми вытекающими последствиями,- изъятие квартиры и передача ее законному владельцу. Такая судебная практика неоднократно была поддержана Верховным судом РФ.

Ваше жилье в оплату чужого долга.

Суд может лишить Вас купленного жилья из-за чужих долгов.

Такой риск существует в течении трех лет после покупки жилья, если в деле о банкротстве продавца ваша сделка будет оспорена финансовым управляющим с целью обращения взыскания на это имущество.