Многие люди звонят по вопросу юридического сопровождения сделки покупки квартиры или жилого дома и спрашивают : «А, что входит в это самое сопровождение, и для чего оно необходимо?» И, конечно, некоторые люди не понимают, зачем нужен юрист в их сделке, если сделку проводит риэлтор.
Ответов на эти вопросы много, но здесь назовем несколько причин для привлечения юриста в вашу сделку купли-продажи недвижимости:
Самые бдительные покупатели недвижимости стремятся обезопасить свою сделку нотариальным оформлением. Однако:
Суд может признать сделку не действительной, несмотря на ее нотариальное оформление.
Самое главное, что с этим может сталкиваться даже психически нормальный человек. Дело в том, что недееспособным человек может быть признан только по решению суда, а до этого момента он признается психически нормальным и может совершать любые сделки. Нотариус обязательно проверяет дееспособность сторон, используя базу Росреестра, в которую обязательно включаются данные о решении судов об ограничении или полном лишении дееспособности граждан. Однако нотариус не может установить психическое состояние участника сделки, это не в его компетенции, а значит риск отмены сделки остается.
У нотариуса отсутствует стопроцентная возможность выяснить состояние продавца в браке, на момент покупки имеющейся в собственности недвижимости, при отсутствии штампа в паспорте. Конечно, на данный момент нотариусам открыли базы данных ЗАГСа, но при имеющемся объёме данных, их архивирование и приведение в соответствие с требованиями цифровых носителей (цифровая обработка), идет очень медленно. Судебная практика богата случаями признания недействительными сделок, совершенных без согласия второго супруга. Это, реальность!
Суд может отказать новому собственнику жилья в выселении зарегистрированных в квартире бывших собственников.
Если покупаемое жилье не относится к категории новостройки, то практически не бывает так, чтобы до этого момента там никто не проживал. Это собственно связано с назначением жилых помещений- в них живут люди. А у людей есть свои обязанности, права, настроение.
Ситуация довольно стандартная, когда при покупке квартиры продавцы говорят, что выписаться им пока некуда. Обещают, что получают деньги за продаваемое жилье, купят новое и пропишутся сразу же в новой квартире. И все вроде-бы логично, и покупатели соглашаются.
Юристы по сопровождению сделок стандартно включают в договор купли-продажи квартиры или дома пункт, о том, что продавцы обязуются выселиться из жилого помещения и сняться с регистрационного учета в течении определенного срока с даты ее продажи. Сроки для выселения, как правило, составляет от десяти дней до одного месяца, после чего у нового собственника появляется право выселить прежних жильцов в любое время в связи с утратой их права пользования жилым помещением.
Во-первых в таком случае новому собственнику приходится обратиться в суд, а это определенные затраты материальные и временные. Вынесение решения судом, вступление его в законную силу, и наконец, исполнение, могут растягиваться на годы.
Во-вторых, судебная практика не однозначна в решении вопросов о выселении. Например, наличие договора безвозмездного пользования влечет вероятность получить вместе с квартирой не выселяемых жильцов. Такой договор, заключенный бывшим собственником, не прекращает свое действие в случае перехода права на жилье к другому собственнику, а проверить наличие такого договора практически невозможно, поскольку он не подлежит государственной, либо иной регистрации. Найти сведения, о таком договоре, в открытом доступе не возможно.
Кроме того, без специальной проверки, невозможно учесть права на приобретаемое жилье лиц, отказавшихся от участия в приватизации в свое время, или получивших права пользования по завещательному отказу. После установления таких лиц, желательно решить вопрос об их добровольном снятии с регистрационного учета. В таком случае, при наличии спора, суд будет расценивать их действия, в качестве добровольного отказа от своего права и обязать вселить такого пользователя уже невозможно.
Угроза изъятия полученного по наследству жилья сохраняется на неопределенный срок, как показывает судебная практика.
Наша юридическая практика позволяет сделать вывод, что получив в наследство дом или квартиру, никто не застрахован от судебного разбирательства, исход которого предсказать невозможно. Инициатива в таких судебных спорах принадлежит обделенным родственникам.
Составление завещания, равно как и принятие наследства, акт односторонний, что и дает основание отнесения завещания к односторонней сделке. Эти действия могут быть оспорены в суде по правилам оспаривания сделок, и в рамках сроков установленных законом для такого оспаривания. Составление завещания, это одностороннее проявление воли наследодателя, а принятие наследства, это одностороннее проявление воли наследника. При этом, момент, когда наследнику становится известно о наличии завещания не всегда находятся в рамках срока, установленного законом для оспаривания сделки. В качестве оснований для оспаривания в вопросах наследования, как правило, используются следующие основания:
При оспаривании сделок законом установлен срок в случае пропуска, которого, суд откажет в удовлетворении иска, даже если требование будет обоснованным. Для незаконных сделок это три года, если они нарушают права третьих лиц на наследство. А для так называемых сделок с пороком «воли»,-один год с момента когда истец узнал, или должен был узнать, об основаниях для отмены сделки. Но принципиальный вопрос, с какого момента считать срок, например, завещание можно оспорить в течении одного года с момента, когда открылось наследство, т.е. не стало наследодателя.
Однако, случаи из судебной практики, демонстрируют примеры, когда принятое по закону наследство, спустя несколько лет изымалось в пользу других наследников, узнавших о завещании далеко за рамки отведенного срока. По закону спорить принятия наследства может только тот, кто сам вправе на него претендовать (наследники предыдущей очереди либо наследники, указанные в ранее составленном завещании). Для покупателя квартиры или дома, с риском возникновения наследственного спора, существует угроза изъятия имущества в пользу наследника, права которого будут признаны судом.
Если суд признает получение по наследству квартиры не законным, то человеку купившему эту недвижимость, в последствии грозит отмена сделки со всеми вытекающими последствиями,- изъятие квартиры и передача ее законному владельцу. Такая судебная практика неоднократно была поддержана Верховным судом РФ.
Суд может лишить Вас купленного жилья из-за чужих долгов.
Такой риск существует в течении трех лет после покупки жилья, если в деле о банкротстве продавца ваша сделка будет оспорена финансовым управляющим с целью обращения взыскания на это имущество.
Добавить комментарий