Правовая юридическая экспертиза договоров
Бесплатная консультация по субботам
Услуги юриста и адвоката онлайн

Проблемы собственников помещений в многоквартирных домах

Собственник недвижимости обязан платить!

Собственник недвижимости обязан платитьПокупая вещь, мы оцениваем ее практичность, поскольку понимаем, что содержание, а значит и обеспечение ее функциональных способностей предстоит именно нам. Покупка жилых, равно как и не жилых помещений, тоже обязывает нас помнить об обязанности нести тяготы по содержанию этих помещений. Почему же «тяготы»,- спросите вы?! Купил квартиру! Радуйся, есть, где жить. Купил цоколь или офисное помещение! Радуйся, есть, где вести бизнес. Все так…

К сожалению, функция по обеспечению граждан жильем у нашего государства стала атавизмом. Сами! Все сами! Ищите деньги! Нет, не клад, их все нашли до нас. Заработать, при действующих зарплатах, тоже мало (ну, очень мало) кому удается.  Так, что «ищите»! Не находятся деньги в нужной сумме?! Все очень просто, банк-ипотека. И вот она квартира. И она, как водится, в многоквартирном доме. Делаем ремонт, у кого какой получится, и живем.

А если уж кто «найдет» денег побольше, то может купить и офисное помещение. Сейчас вполне доступными для людей небольшого достатка являются цокольные помещения в жилых многоквартирных домах. Продажа этих полуподвальных помещений для застройщиков очень выгодный коммерческий ход, поскольку продавать их при очень низкой себестоимости получается по достойной цене. Сделать из такого помещения «офис», это чисто русское изобретение. Что только не размещают в этих полуподвальчиках: магазинчики, швейные мастерские, «салоны красоты», детские образовательные центры, юридические конторы и многое другое.

Любому человеку, радостно ставшему собственником помещения в современном многоэтажном доме, нужно помнить, что одновременно он становится собственником доли общего имущества, за содержание которого материально становится ответственным. Потому, что обеспечение жизнедеятельности подавляющего большинства объектов происходит благодаря наличию и бесперебойной работе инженерных систем и коммуникаций. Электричество, газ, тепло, вода и стоки поставляются специализированными системами, обладающими определенными стандартами и отвечающими признакам полной безопасности.

Обслуживание таких инженерных систем требует участия квалифицированных специалистов, а в иных случаях и инженеров, имеющих специальные лицензии. При этом нужно понимать, что стоимость обслуживания этих систем ложится бременем на собственников помещений.

Кроме того, наличие в многоквартирных домах лифтов, мусоропроводов, насосного оборудования, индивидуальных пунктов отопления, горячего водоснабжения и т.д., требующих высококвалифицированного обслуживая, обуславливает необходимость грамотного управления таким домом. Целью такого управления является:

  • обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан,
  • надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме,
  • решение вопросов пользования указанным имуществом,
  • предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения.
  • Реализация этого квалифицированного управления также требует материального обеспечения, которое закон возлагает опять-таки на собственников помещений. А всегда ли оно бывает квалифицированным!? Как показывает наша практика, нет!

Собственник недвижимости вправе решать: оплачивать ли ему проблемы, возникающие в системе управления многоквартирным домом

Собственник недвижимости вправе решать: оплачивать ли ему проблемы, возникающие в системе управления многоквартирным домомПравительством Российской Федерации разработан и утвержден минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Какой бы способ управления домом не выбрали собственники, минимальный перечень работ по содержанию дома является неизменным и зависит только от категории дома (его этажности, наличия или отсутствия газа, мусоропровода и т.д.).

Запомните, на управляющие компании законом возложены не только обязанности по надлежащему содержанию общего имущества и поддержания в постоянной готовности инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества жилого дома, но и установлена их ответственность за качество исполнения этих обязанностей.

Управление многоквартирным домом может осуществляться управляющей компанией, товариществом собственников жилья или усилиями самих собственников.

Выбор способа управления, а также самой управляющей компании, осуществляется общим собранием собственников помещений.

Призванная к управлению компания заключает с каждым собственником договор на управление домом, в котором указаны все права и обязанности сторон по этому договору. Соответственно, предусмотрена обязанность компании поддерживать нормальное функционирование всех жизнеобеспечивающих систем и коммуникаций.

В состав современных жилых домов часто входят встроенно-пристроенные нежилые помещения, в т.ч. и цокольные помещения, которые используются собственниками, как указывалось выше, в коммерческих целях.

Что такое жилое помещение, всем понятно. Это изолированное помещение, пригодное для проживания людей, соответствующее установленным требованиям.

Определение нежилого помещения в законодательстве отсутствует. Нежилым помещением в многоквартирном доме считается помещение, которое указано в проектной (технической) документации на такой дом, при этом оно:

  1. не является жилым помещением;
  2. не включено в состав общего имущества.

При этом не имеет значения, является такое помещение встроенным или пристроенным, имеет ли отдельный вход и подключено ли оно (технологически присоединено) к общедомовым сетям инженерно-технического обеспечения. Соответственно, собственники таких помещений по участию в затратах на содержание общего имущества равны с собственниками жилых помещений, а также имеют равные права в выборе формы управления домом.

За что платят собственники нежилых помещений?

За что платят собственники нежилых помещенийОчень часто, на консультациях, приходится слышать вопрос:

«Почему, являясь собственником нежилого помещения в цокольном этаже, обязан платить за обслуживание лифта, уборку подъездов и т.д.?».

Закон не разделяет собственников жилых и нежилых помещений, их права и обязанности в отношении общего имущества дома, так как они являются равными.

Перечень имущества, которое относится к общему, установлен Правительством Российской Федерации, без исключения прав отдельных лиц на него. Закон исходит из того  что жилой дом с жилыми и нежилыми помещениями является единым объектом, с составляющими его жизнеобеспечение едиными системами.

Соответственно, являясь собственником жилого или нежилого помещения, такой собственник, в силу закона, обязан нести бремя содержания как своих квадратных метров, так и общего имущества дома, в т.ч. и оплачивать содержание лифта, уборку подъездов и т.д., если общее собрание собственников помещений не решит иначе.

Особое внимание следует обратить на нежилые помещения цокольного этажа. Именно в подвальных или цокольных этажах располагаются насосные станции для обеспечения всего дома водой и отоплением, проходят газовые и иные коммуникации, в т.ч. и трубы водоотведения.

Таким образом, на эти помещения ложится основная нагрузка по содержанию инженерных систем и коммуникаций, а соответственно и риски по возможным аварийным ситуациям.

Застройщики, в целях получения сверхприбыли, продают такие помещения еще на стадии строительства дома.

Ситуация осложняется тем, что через помещения цокольного этажа, находящегося в частной собственности, проходят общие коммуникации. Это влечет дополнительные риски и обязанности для такого собственника, связанные с необходимостью соблюдения мер по обеспечению сохранности этих коммуникаций. Любое обслуживание систем предполагает беспрепятственный доступ инженерных служб.

Кроме того, несмотря на то, что в конкретном нежилом помещении нет точек водоразбора и водоотведения, такое помещение может быть залито не только из вышерасположенных помещений, но и непосредственно из проходящей трубы, ввиду ее повреждения.

В связи с этим у такого собственника и возникает дополнительная обязанность по допуску представителей управляющей компании для осмотра и обслуживания коммуникаций, проходящих через помещение. График таких проверок и регламентных работ желательно согласовать заранее.

Единственным отличием между собственниками жилых и нежилых помещений является способ получения коммунальных ресурсов.

Если собственник нежилых помещений, несмотря на технологическое присоединение к сетям инженерно-технического обеспечения дома, обязан заключить прямые договоры на поставку коммунальных ресурсов таких, как электроснабжение, отопление, вывоз мусора и т.д., то у собственника жилого помещения есть выбор.

Действующее законодательство позволяет собственникам жилых помещений, при определенных обстоятельствах, как заключать прямые договоры на поставку коммунальных ресурсов, так и получать их непосредственно через управляющую компанию. Что удобнее и выгоднее для вас, решайте сами.

Юридические услуги для получателей услуг коммунальных

Юридические услуги для получателей услуг коммунальныхКак правило, поставку коммунальных ресурсов в жилые помещения осуществляет управляющая компания, которая в силу Закона несет и ответственность перед собственниками за качество и количество поставленных ресурсов.

В настоящее время для подавляющего большинства собственников жилых помещений ресурсоснабжающей организацией является управляющая компания.

Как бы не работала управляющая компания, от аварийных ситуаций никто не застрахован. Однако, грамотное и квалифицированное управление домом, своевременный контроль за системами обеспечения и плановые профилактические работы позволяют во многом избежать внештатных ситуаций.

Причинами аварии могут быть разные обстоятельства, их много, таких как неправомерные действия кого-либо из собственников помещений, некачественно выполненные работы подрядных организаций (за которые перед собственниками отвечает управляющая компания) и т.д.

В случае аварии управляющая компания обязана в кратчайшие сроки устранить причину аварии (перекрыть воду, отопление и т.д.), выявить причину аварии, зафиксировать ее последствия и произвести ремонт коммуникации с целью восстановления поставки коммунальных ресурсов.

Правительством России установлены сроки, в течение которых аварийная ситуация должна быть устранена и восстановлена подача коммунальных ресурсов. На устранение аварии отводится от нескольких часов до нескольких суток, в зависимости от вида аварии.

Если все же произошла авария и собственнику помещения жилого или коммерческого причинен ущерб, необходимо своевременно и правильно оформить данный факт.

Консультация юриста, специализирующегося в подобных вопросах, поможет в последствии взыскать причиненные убытки с виновных лиц.

К сожалению, собственники пострадавших помещений не сразу обращаются за юридическими услугами при возникновении ущерба. Чем позднее Вы обратитесь к юристу, специализирующемуся на услугах ЖКХ, тем сложнее будет доказать вину лица, ответственного за причиненный ущерб (это может быть сосед сверху, управляющая компания или иное лицо).

Рассмотрим не самый редкий случай аварии – залитие коммерческого помещения водой, в т.ч. и канализационными стоками. Ситуация малоприятная, особенно, если в помещении находились средства и оборудование для работы, которые вас кормят.

Сети инженерно-технического обеспечения жилых домов проходят через все этажи и авария может случиться на любом из них. Особенно часто страдают от создавшихся аварийных ситуаций цокольные помещения.

Так, совсем недавно, к нам обратился собственник нежилого помещения, расположенного в цокольном этаже многоквартирного дома, по вопросу возмещения ущерба имуществу, причиненного в результате залива, когда суд отказал ему во взыскании ущерба с управляющей компании.

Как говорилось выше, ответственность за аварию несет управляющая компания, поскольку ее ответственность за надлежащее содержание общего имущества дома установлена законом, в т.ч. и за постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Однако, управляющая компания может быть освобождена от возмещения ущерба, если докажет, что авария возникла в результате недобросовестных или незаконных действий других лиц, в т.ч. и собственника пострадавшего помещения.

При рассмотрении спора в суде управляющая компания предоставила суду доказательства, что на протяжении нескольких лет в адрес собственника направлялись требования по допуску представителей управляющей компании для осмотра и обслуживания проходящей через нежилое помещение канализационной трубы. Собственник помещения, полагая, что у него такой обязанности нет, а обслуживание трубы должно вестись через другое, специально предназначенное для этого помещение, игнорировал такие требования.

После аварии было установлено, что вышло из строя соединение канализационных труб, находящееся в нежилом помещении, что и повлекло залитие помещения сточными массами.

Чтобы избежать неблагоприятных последствий аварий, а еще лучше самой аварии, не следует препятствовать представителям коммунальных служб в обслуживании инженерных сетей, а на все письма, полученные от управляющей компании, следует отвечать также письменно. Эта рекомендация касается и собственников жилых помещений.

Цифровизация сферы ЖКХ

Цифровизация сферы ЖКХВ настоящее время форма взаимодействия с управляющими компаниями и государственными структурами, включая ЖКХ, переходит от прямого или почтового общения, на электронную форму взаимодействия. Последствия пандемии оказали влияние и на эту сферу.

Введенные ограничения на проведение массовых мероприятий и собрания граждан ускорили внедрение цифровых технологий в сфере ЖКХ. Для обращения в управляющую компанию уже не надо личного присутствия, достаточно зайти на сайт управляющей компании и путем заполнения формы подать заявление или обращение по различным вопросам.

Также в сети интернет на сайте государственной жилищной инспекции можно ознакомиться с отчетной документацией управляющей компании, протоколами общих собраний и получить другие сведения.

Уже в этом году планируется введение возможности проведения общих собраний собственников помещений многоквартирных домов посредством электронного голосования.

Отзывы о компании

Хочу поблагодарить Бирюкову Марину Станиславовну за грамотно оказанную юридическую помощь по взысканию денежных средств с застройщика по ДДУ. Благодаря профессионализму Марины Станиславовны, ее умению вести переговоры и находить компромиссные решения мой вопрос был решен положительно! С уважением, Владимир В.

Неоднократно обращалась по различным вопросам в юридическое бюро Е.Романова благодарна специалисту Бирюковой Марине Станиславовне за помощь в решении вопросов. Разносторонний грамотный специалист. Осталась довольна сотрудничеством. выражаю благодарность. Желаю только выигрышных дел, успеха и справедливого разрешения всех успешных процессов, хорошего достатка, положительных рекомендаций и космического карьерного роста!

Выражаю благодарность Москаленко Александру Евгеньевичу за успешное завершение моего длительного и материально существенного для меня дела по расторжению и взысканию денежных средств с недобросовестного застройщика, а также длительного разбирательства с ипотечным кредитом. Процесс длился почти 2 года, за все это время пройдены все мыслимые и не мыслимые инстанции и благодаря Александру я не теряла надежду на положительный результат. Спасибо за его профессионализм и уверенное спокойствие в разных ситуациях иногда казавшихся совсем безнадежными.

Выражаю благодарность Романовой Екатерине Викторовне за юридическое сопровождение сделки купли-продажи земельного участка. Всё было сделано быстро, грамотно, на высоком профессиональном уровне. Спасибо!

С уважением,
Леонтьев В.

Хочу поблагодарить Марину Станиславовну - замечательного и понимающего специалиста за помощь в оформлении алкогольной лицензии! Огромное спасибо за профессиональный подход и долгожданный результат! Сотрудничать с вами было огромным удовольствием!

Все отзывы о услугах юристов

Вопросы и ответы

✅ Где можно узнать цены на все юридические Услуги?

Перечеть услуг и цен вы можете увидеть на странице "Цены на юридические услуги", также вы можете связаться с нужным юристом или адвокатом на странице "Контакты юристов". Звоните, будем рады помочь!

✅ Вы работаете с юр. лицами?

Да у нас большей опыт оказания услуг для юридических лиц. Есть специалисты имеющие стаж более 15 лет.

Мы работаем в сфере Недвижимости, Бизнеса, Любые судебные иски и представительства в суе. Звоните нам и приходите на консультацию, будем рады.

✅ Как можно вас найти?

Мы находимся по адресу Краснодар, ул. Дальняя 1/А. Если потеряетесь вы всегда можете перезвонить на номер +7 (988) 247-17-57 и уточнить где мы находимся.

Связаться с нами и задать вопрос юристу

Цена на юридическую услугу

УслугаЦена
Полное сопровождение сделок юридических лиц по приобретению недвижимости30 000 рублей
Ликвидация ИП8 000 рублей
Регистрация ИПот 3000 рублей
Регистрация юридических лиц6000 рублей
Комплексное обслуживание предприятийот 10 000 рублей в мес.

Комментарии запрещены.