В апрельском номере Деловой Газеты. Юга руководитель компании ООО» Юридическое Бюро Е.Романовой» отвечает на один из самых актуальных вопросов на рынке недвижимости.
«Новостройка или вторичка? Что выбрать?»
Прежде всего, думаю необходимо определиться в понятиях: жилье на первичном рынке и жилье на вторичном рынке. Оба понятия формируются в рамках социально- экономического явления — рынок жилья.
Рынок недвижимости сравнительно новое явление для России и формировалось оно на основе законодательства, сопровождающего переход от централизованной экономики к рыночной. Определяющей чертой для централизованной экономики являлась собственность государства практически на все экономические ресурсы, в том числе и на объекты недвижимости. Переход к рыночным отношениям обусловил утверждение прав собственности, в том числе, и на объекты недвижимости. Прошла приватизация, реформа гражданского законодательства, начавшаяся с принятием закона «О собственности в СССР» и закончившаяся принятием нового Гражданского кодекса. Благодаря этому, на данный момент сформирован институт собственности на недвижимость, который в отличии от прав собственности на другие объекты, жёстко контролируется государством. Это, безусловно, сказывается на определении основных тенденций развития рынка и существования недвижимости.
Что же такое это понятие «рынок недвижимости» в доступном понимании граждан? Это комплекс урегулированных государством отношений по реализации прав на недвижимость.
В «словаре терминов по недвижимости» рынок недвижимости определяется так: «потенциальные покупатели и продавцы недвижимого имущества в текущий момент времени, а также заключение текущих сделок с недвижимым имуществом. Он включает в себя рынки различных типов недвижимости, такие как рынок жилой недвижимости, офисных помещений, рынок недвижимости, находящийся в собственности на правах совладения, рынок земельных фондов».
Данное определение не рассматривает в качестве типов недвижимости первичный и вторичный рынок. И это справедливо,- в строгом понимании закона, недвижимостью можно считать только объекты, сданные в эксплуатацию и имеющие собственника.
Статья 130 ГК РФ определяет недвижимое имущество следующим образом: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
При этом, следуя заданной теме, если делить рынок недвижимости на первичный и вторичный нужно разграничить принадлежность объектов к тому и другому.
В практическом понимании к первичному рынку относятся строящиеся объекты, а к вторичному уже находящиеся в чьей- либо собственности.
Однако, согласно ст.219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, возникает лишь с момента его государственной регистрации. Получается, что момент возникновения статуса «недвижимого имущества» связан напрямую с титулом собственности и его государственной регистрацией. Следуя этому правилу, из числа объектов недвижимости, сразу следует исключить строящиеся дома. До момента постановки на кадастровый учет и государственной регистрации, такие вновь создаваемые объекты не приобретают статус недвижимости.
Таким образом, хотя объект незавершенного строительства и не отличается от аналогичных объектов недвижимости по своим физическим свойствам (связан с землей), но, тем не менее, не может стать объектом права собственности и производных гражданских прав. В связи с этим представляется, что основу рыночных отношений на первичном рынке недвижимости составляет инвестиционная деятельность, поскольку, по сути, речь идет о вложении средств на строительство объекта (на его создание). Как известно, само понятие
« инвестиционная деятельность» стало активно применяться с приходом и становлением рыночных отношений, поскольку таковая является одним из инструментов деятельности этого рынка.
В период плановой централизованной системы экономики строительство являлось так называемой дотационной отраслью и существовало за счет плановых отчислений государства; застройка осуществляемая, так называемым хозяйственным способом (исключительно, но за счет средств предприятия и собственными силами) составляла очень малый процент.
В период перехода к рыночной системе отношений вопрос финансирования строительства был решен посредством развития системы кредитования и появления новых видов строительно-инвестиционной деятельности, в том числе и долевое участие в строительстве.
Таким образом, строительство стало в зависимость от состояния финансово-экономических банковских отношений и развития законодательства регулирующего строительно-инвестиционную деятельность.
Действующее законодательство регулирует инвестиционную деятельность в строительстве в зависимости от субъектного состава этих отношений. В соответствии с ним инвесторами являются юридические и физические лица, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в виде капитальных вложений для достижения коммерческих, социальных, благотворительных или других целей.
Как показывает практика, граждане вкладывают свои средства в строительство жилья (новостройки) как в коммерческих, так и в социальных целях. Соответственно, решение поставленного в статье вопроса, на практике зависит от целей преследуемых потребителем. Для коммерческих целей, является очевидным выбор строящегося жилья. При этом нужно понимать, что, по сути, и по закону, застройщик, получая инвестиционные вложения, приобретает положение должника по отношению к инвестору. Когда речь идет о долговых обязательствах определяющим является вопрос о надежности должника. Поэтому выбирая объект для вложений необходимо изучить «кредитную историю» потенциального должника. Деньги можно вкладывать только в надежное строительство.
Сложность регулирования инвестиционной деятельности заключается в том, что инвестиционный договор не выделен в рамках отдельного вида договора в гражданском законодательстве РФ. Теория гражданского права относит инвестиционные договоры к типу смешанных договоров, что означает, что к ним применяются нормы гражданского права лишь в той мере, в какой данные отношения закреплены в конкретном инвестиционном договоре. В этом понимании договор долевого участия в строительстве является гражданско правовым и регулируется специальным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года №214 ФЗ ., а в части не урегулированной им, подпадает под действие ГК РФ. При этом нужно понимать, что в силу сказанного существует отличие в таком важном вопросе . как ответственность должника для случаев покупки объекта (договор купли-продажи на вторичном рынке) и участия в его строительстве (договор долевого участия в строительстве на первичном рынке). Степень защиты и механизм ее реализации в отношении покупателя и дольщика разные, и выбирая вариант приобретения жилья на первичном рынке необходимо это учитывать, особенно в тех случаях, если для этого привлекаются кредитные (заемные) средства. Помощь юриста в вопросах оценки всех рисков при выборе варианта является цивилизованным подходом в его решении.
Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.
Звоните прямо сейчас! Проконсультируем и поможем!
Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам
Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам
Имеет высшее экономическое образование - окончила Институт сферы обслуживания и предпринимательства (филиал) ДГТУ в г. Шахты по специальности бухгалтерский учет и анализ хозяйственной деятельности и юридическое образование – окончила Кисловодский институт экономики и права по специальности юриспруденция. Имеет опыт работы в административных органах, банковской сфере. Стаж работы более 20 лет.
Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер
Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер
Имеет высшее юридическое образование. Окончила Московскую Государственную Академию права в 1993 г. Стаж по специальности с 1989 года. Стаж адвокатской деятельности 20 лет.
Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор
Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор
Имеет высшее экономическое и юридическое образование.Окончил Кубанский Государственный Аграрный университет. Стаж работы с 2007 года. Начал работу в налоговом органе, где прошел путь от специалиста 1 разряда до главного налогового инспектора.