Раз в жизни мы или наши родственники приобретают недвижимость, будь то дом с земельным участком или отдельная квартира. Какие испытывают чувства продавцы и покупатели в период выбора объекта недвижимости, его покупки, а тем более при приеме или передаче денежных средств мы описать не можем, но предположить, что присутствуют вполне нормальные чувства волнения и страха быть обманутыми с той или иной стороны – это факт.
Как же уберечь себя от возможности быть обманутым и не пуститься впоследствии в судебные тяжбы?
В первую очередь мы бы посоветовали ознакомиться со средними ценами, которые складываются в том регионе, в котором вы намереваетесь приобрести недвижимость. Это вам даст, как минимум, общее понимание о ценовой политике застройщиков и рынка в целом. Именно исходя из этого можно определить, на сколько адекватна цена, а соответственно и риск.
Стоит обратить внимание и на деловую репутацию строительной компании (если вы приобретаете недвижимость на первичном рынке). Сколько строительная компания существует на самом строительном рынке, и какие о ней отзывы, информацию о ней можно поискать, по крайней мере, на интернет ресурсах.
Обратить внимание и на документы, которые может предоставить вам строительная компания в подтверждение своей деятельности и сведения о ее страховании, либо наличие банковских гарантий.
Если же квартира приобретается на вторичном рынке, то кроме документов на квартиру нужно обратить внимание на общее состояние дома, стен, комнат, коммуникаций. Если дом и квартира «по душе», то стоит при возможности опросить парочку соседей о том какие тарифы на жилищьно-коммунальные услуги, имеются ли перебои в электро и водо снабжении, и иные вопросы касаемые обычной жизни. Вопрос о задолженности по услугам ЖКХ и налогам также необходимо исследовать, сведения об отсутствии задолженности должен предоставить продавец.
То же самое касается и приобретения земельного участка с домом.
В любом случае привлечение юриста к проверке документации застройщика либо документов на жилье при его покупке, как на первичном, так и на вторичном рынке будет не лишним.
Что же касается документов то, будучи «в гостях» у застройщика, в случае если вы решили приобрести квартиру в первичном жилом фонде, необходимо ознакомиться с разрешением на строительство, свидетельством на земельный участок, на котором идет застройка, а также обратить внимание на вид разрешенного использования земельного участка.
Разрешение на строительство – это документ, выдаваемый непосредственно собственнику земельного участка или его арендатору уполномоченным на то органом, департаментом архитектуры и градостроительства.
Разрешение должно содержать сведения кому конкретно, и на какой срок оно выдается, на каком земельном участке, и что строить.
Вместе с тем можно просить застройщика ознакомить Вас с проектной декларацией. Именно она и содержит «всю подноготную» застройщика, а именно сведения о регистрационных данных застройщика, что и где строил, ну и конечно же непосредственно все сведения о возводимом объекте.
Обратите внимание на свидетельство на земельный участок, на то кому он принадлежит и как связанны собственник земельного участка и лицо, которое строит на нем жилой объект, категорию земельного пользования и основания приобретения его в собственность.
Не оставляйте без внимания и технические условия на подключение к электро, газо и водоснабжению, а также водоотведению.
Если же Вы решили приобрести жилое помещение в виде вновь возведенного частного дома с земельным участком, и этот дом еще не оформлялся надлежащим способом, то вашему вниманию подлежит также все описанное выше кроме проектной декларации.
Если же Вы решили приобрести жилое помещение на вторичном рынке, то вниманию подлежат имеющиеся на объекты свидетельства и зарегистрированные права. Последние вы можете проверить, заказав выписку из ЕГРП в многофункциональном центре.
Не стоит пренебрегать данной выпиской. Из сведений указанных в выписке будет видно, кто является действительным собственником объекта и имеются ли на объект ограничения в виде каких-либо запретов, арестов или залога, в том числе в виде ипотеки. Если же продаже подлежит дом с земельным участком, то выписка из ЕГРП заказывается и на земельный участок.
Это важно. Если, например, выяснится, что земельный участок или дом в долевой собственности, то это означает, что сделка по купле-продаже дома с земельным участком будет оформляться у нотариуса, а это дополнительные расходы.
Кроме всего у продавца необходимо просить к представлению технический и кадастровый паспорт на жилой объект, а при наличии, еще и технический план. Также продавец должен представить подтверждение отсутствия задолженности по налогам, коммунальным платежам и сведения о прописанных в жилом объекте гражданах. Последнее продавец может подтвердить выпиской из лицевого счета, взятой с управляющей компании или с домовой книги с отметкой регистрирующего органа.
Проверив документы на покупаемую квартиру или жилой дом с земельным участком можно переходить и к обсуждению с продавцом возможности заключения договора купли-продажи, договора задатка или внесения аванса.
При отсутствии возможности заключить с продавцом основной договор по тем или иным причинам, для начала можно заключить и предварительный договор.
Что касается расчетов между сторонами, то он может проходить в различных формах.
Как в наличной, так и безналичной, как посредством прямой передачи денежных средств, так и путем перечисления через банковский счет или с использованием банковской ячейки. Последний вид расчета между продавцом и покупателем довольно таки популярны в таких городах как Москва и Санкт-Петербург, а в настоящее время набирает популярность и в Краснодаре.
Расчет между сторонами в такой форме считается наиболее безопасным видом расчета, так как продавец допускается к банковской ячейке только после предоставления им пакета документов, состоящего из договора аренды банковской ячейки, документа удостоверяющего личность продавца, зарегистрированного в надлежащем порядке договора купли-продаже недвижимого имущества и выписки из ЕГРП, которая подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю.
В том случае, если сделка не состоялась по каким-либо причинам, то покупателю возвращаются все денежные средства, внесенные им в ячейку. Таким образом, безопасность сделки гарантируется самим банком, и естественно за определенную им плату, в виде стоимости аренды той самой ячейки.
В остальных случаях расчеты между стонами могут производиться как до, во время, так и после подписания основного договора купли-продажи.
Передача квартиры осуществляется по акту приема передачи, если в самом договоре не прописано иное и договор не является одновременно актом приёма — передачи отчуждаемого имущества.
Составление договора купли-продажи и подача его в регистрационный орган является заключительным этапом в процедуре приобретения жилья, а это означает, что договор должен быть составлен полно, грамотно, с указанием всех реквизитов, как сторон, так и приобретаемого имущества, дабы у регистрирующего органа не было оснований для приостановки регистрационных действий, а в последующем и в отказе от такой регистрации.