Покупка недвижимости и оформление документов долевого участия. Составление ДДУ

Вопросы, связанные с долевым строительством в настоящее время становятся все наиболее актуальными. Это связанно с тем, что рынок жилья активно развивается, растет спрос на приобретение недвижимости. А как известно спрос рождает предложение, возрастает и число застройщиков. Увы, не всегда это предложение бывает качественным, что грубо нарушает права участвующих в долевом строительстве, ведь вопрос, связанный с жильем, является всегда очень серьезным.

Чтобы быть уверенным в правильном выборе необходимо четко понимать процесс создания квартирного дома,  уметь находить информацию относительно застройщика и самого строящегося объекта, знать возможные проблемные моменты, и способы их решения.

Для этого необходимо разобрать некоторые вопросы долевого участия:

1. Основные положения о застройщике и строящемся доме
2. Предъявляемые к застройщику дома требования
3. Информация о проекте дома и застройщике
4. Этапы оформления документов долевого участия в создании дома с множеством квартир
5. Виды участия в строительстве с участием дольщиков
6. Правовое положение участвующих в долевом строительстве
7. Проблемные ситуации, связанные с многоквартирным объектом и действия участвующих в этом строительстве в случае нарушения их прав
8. Порядок приема передачи помещения многоквартирного дома

Основные положения о застройщике и строящемся доме

Необходимо иметь  представление как о самом застройщике так и об объекте строительства. Согласно закона о долевом строительстве застройщик — лицо имеющее права на участок земли (собственность, аренда, субаренда или безвозмездное пользование) строящее за деньги участвующих в создании дома с множеством жилых помещений.

Многоквартирный объект создаваемый с помощью долевого участия – помещение (жилое или нежилое), передаваемое участнику этого строительства после получения разрешения на введение в эксплуатацию этого помещения. Объект недвижимости, создаваемый при совместном участии дольщиков, должен быть построен в соответствии со строительными нормами и правилами (СНиП), быть безопасным для эксплуатации.

Соответствие застройщика определенным требованиям

Строительство многоквартирного объекта является серьезной деятельностью, затрагивающей интересы большого числа людей. По этой причине застройщик должен соответствовать требованиям дающим право на создание квартирного дома с привлечение финансов граждан на основании договора участия в этом строительстве:

1. Уставный капитал застройщика должен быть полностью оплачен и составлять не менее двух с половиной миллионов рублей в зависимости от максимальной площади всех объектов долевого создания застройщика.
2. В отношении застройщика не должны проводиться процедуры ликвидации и решения арбитражного суда о приостановлении его деятельности в качестве меры наказания в административном порядке.
3. О застройщике должны отсутствовать сведения содержащиеся в реестрах недобросовестных поставщиков и участников аукциона по сделкам с земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности.
4. У застройщика отсутствует задолженность по налогам и иным платежам.

Информация о застройщике и проекте строительства

Информация о застройщике и проекте строительства помогает сформировать представление о будущем объекте недвижимости и сделать правильный выбор связанный с приобретением помещения (жилого или нежилого) в этом объекте. С информацией о застройщике можно ознакомиться на сайте, который застройщик  обязан создать  и вести в сети «Интернет», где размещена вся необходимая информация относительно застройщика.

Информация о проекте содержит в том числе разрешительную документацию на строительство и ввод в эксплуатацию, правах застройщика на участок земли, присоединении к сетям инженерно-технического обеспечения, информацию о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию, количественных и качественных характеристиках строящегося объекта недвижимости.

Этапы оформления документов строительства многоквартирного дома

Строительство многоквартирного дома имеет определенную процедуру его документального оформления. Понимание этих этапов позволяет грамотно ориентироваться в правоотношениях с застройщиком и предупредить возможные проблемы.

• В первую очередь застройщик должен приобрести право (собственности, аренды, субаренды либо безвозмездного пользования) на земельный участок для планируемого строительства объекта недвижимости.
• Затем необходимо подготовить проектную документацию предполагаемого объекта недвижимости, при необходимости проводится экспертиза. Так же подготавливается проектная декларация.
• Весь этот перечень документов подается в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации. В положительном случае застройщику выдается разрешение на строительство объекта недвижимости.
• Ежеквартально застройщик обязан вносить в проектную декларацию изменения, касающиеся финансового результата текущего года, которые подлежат размещению на официальном сайте застройщика и направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации.
• По результату завершения строительства объекта недвижимости застройщик направляет сообщение об этом в исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации осуществляющий надзор в области долевого строительства. При получении заявления о готовности объекта долевого строительства представитель уполномоченного надзорного органа государственной власти субъекта Российской Федерации проверяет соответствие готового объекта недвижимости разрешению на строительство. При положительном исходе выдается заключение о соответствии готового объекта недвижимости разрешению на строительство.
• Далее застройщик на основании этого заключения получает разрешение на ввод готового объекта недвижимости в эксплуатацию. Данное разрешение предполагает готовность объекта недвижимости для использования его по назначению. И если вдруг невозможно использовать объект недвижимости по назначению по причине его не полной готовности, то  здесь нужно знать как защитить свои права. Это и будет обсуждение следующего вопроса ниже.

Виды долевого строительства

Долевое строительство может осуществляться по двум направлениям:

1. Путем заключения договора долевого участия непосредственно с застройщиком.
2. Участием в долевом строительстве посредством участия в строительном кооперативе.

Оба направления имеют разное правовое регулирование. Наиболее надежным будет участие в долевом строительстве непосредственно с застройщиком, так как застройщик является лицом профессионально осуществляющим деятельность в сфере строительства. Участие же в строительном кооперативе является в большей мере институтом гражданского общества, в котором граждане объединяются для создания объекта недвижимости долевого строительства, и ведут эту деятельность по своему усмотрению. Зачастую участие в жилищно-строительном кооперативе является более интересным с финансовой точки зрения так как не предполагает получение экономической выгоды лицом осуществляющим деятельность в сфере строительства на профессиональной основе, то есть граждане объединяются для создания объекта недвижимости сами себе.

Права участников долевого строительства

Договор долевого участия является двухсторонней сделкой, который регистрируется в государственном органе. Указанный договор и определяет положение сторон в данных правоотношениях. Одной из сторон договора является застройщик, обязанный в установленный договором срок построить многоквартирный объект и после разрешения на введение в эксплуатацию передать объект участвующему в долевом строительстве. Застройщик вправе получить обговоренную договором плату от участника долевого строительства. С другой стороны участник долевого строительства имеет право получить объект долевого строительства, соответствующего качества для использования по назначению, в установленный договором срок.

Нарушение условий договора влечет ответственность для нарушившей его стороны. Которая выражается в финансовом взыскании со стороны нарушителя в пользу другой стороны, либо в расторжении договора и возмещения убытков нарушившей стороной.

Проблемы, связанные с многоквартирным домом

Наиболее частые проблемы в сфере правоотношений связанных с долевым участием в строительстве объекта недвижимости:

• Застройщик во время не сдал объект недвижимости в эксплуатацию. В этом случае застройщик несет ответственность в виде уплаты финансовой санкции за каждый день просрочки.
• Застройщик получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию при его не полной готовности. В таком случае необходимо признать в установленном порядке незаконным решение государственного органа о разрешении на ввод объекта долевого строительства в эксплуатацию, и взыскать неустойку за просрочку договора.
• В период гарантийного срока обнаружились недостатки связанные с объектом недвижимости. Необходимо сообщить об этом застройщику и предоставить срок  достаточный для устранения недостатков. В случае отказа застройщика устранить выявленные недостатки нужно обратиться в суд о возложении обязанности на застройщика устранить недостатки.
• Застройщик обанкротился, не достроив объект полностью. Договором долевого участия предусмотрены способы обеспечения исполнения обязательств по договору: страхование, поручительство в банке, залог.

Так же существуют и другие проблемные случаи, связанные с договорами долевого участия, в которых зачастую необходимо участие профессионального юриста.

Порядок приема передачи объекта долевого строительства

Прием объекта недвижимости долевого строительства происходит по подписываемому сторонами акту приема-передачи, не ранее чем получение застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. В случае если до подписания акта о передаче обнаружится недостатки объекта недвижимости, участник долевого строительства вправе потребовать составление акта с указанием недостатков и отказаться от принятия объекта недвижимости.

Проделанный анализ правоотношений в сфере долевого строительства позволяет понять их структуру и предотвратить возможные ошибки. Нормативно-правовое регулирование в этой отрасли активно развивается, участники данного правоотношения становятся более защищенными, создаются институты гарантий обеспечения исполнения обязательств, так как право на жилье является одним из основных прав человека и гарантируется государством,  но опасность столкнуться с пробными ситуациями в этой сфере существует. Для того что бы предотвратить негативные последствия необходимо внимательно подходить к каждому этапу этих правоотношений. А в случае возникновения сложных ситуаций лучше обратиться к профессионалам.

В видео наши юристы расскажут о расторжении договора долевого участия (ДДУ)

Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.

Звоните прямо сейчас! Проконсультируем и поможем!

 

Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам

Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам

Имеет высшее экономическое образование - окончила Институт сферы обслуживания и предпринимательства (филиал) ДГТУ в г. Шахты по специальности бухгалтерский учет и анализ хозяйственной деятельности и юридическое образование – окончила Кисловодский институт экономики и права по специальности юриспруденция. Имеет опыт работы в административных органах, банковской сфере. Стаж работы более 20 лет.

+7 (918) 655-53-49

 

Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер

Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер

Имеет высшее юридическое образование. Окончила Московскую Государственную Академию права в 1993 г. Стаж по специальности с 1989 года. Стаж адвокатской деятельности 20 лет.

+7 (918) 111-75-17

 

Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор

Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор

Имеет высшее экономическое и юридическое образование.Окончил Кубанский Государственный Аграрный университет. Стаж работы с 2007 года. Начал работу в налоговом органе, где прошел путь от специалиста 1 разряда до главного налогового инспектора.

+7(918) 165-86-25