Правовая юридическая экспертиза договоров
Бесплатная консультация по субботам
Услуги юриста и адвоката онлайн

Рынок недвижимости: кардинальные изменения законодательства и главные риски

На протяжении последних нескольких лет, количество сделок на рынке долевого участия стремительно уменьшается. Это обусловлено, в том числе изменениями в Федеральном законе №214-ФЗ. Соответственно, интерес к вторичному, а также индивидуальному жилью с каждым годом увеличивается.

Очередные изменения в 214-ФЗ

Рынок недвижимостиПриобретение квартир в строящихся домах всегда связано со многими рисками. И это вполне объяснимо, поскольку недобросовестные застройщики, после получения денежных средств для строительства МКД, неоднократно выводили их на зарубежные счета и попросту уезжали за границу.

Правительство РФ и законодатели на протяжении длительного времени пытались всячески препятствовать реализовывать мошеннические схемы и, тем самым, обманывать дольщиков. Но некоторые застройщики все равно находили «дыры» и переводили деньги за рубеж.

Главной целью внесения изменений в законодательстве, является создание единого реестра проблемных объектов. Государственные органы обязаны вести его, а также регулярно вносить данные о тех объектах недвижимости, сроки завершения строительства которых нарушены более чем на 6 месяцев. Также в список включена информация об объектах, застройщик которых признан банкротом, либо по отношению к нему ведется судебное производство.

Стоит отметить, что информация в реестре – общедоступна. Исключением являются лишь некоторые сведения, доступ к которым запрещен законодательством.

Хотя раньше и существовали реестры проблемных объектов, их ведение осуществлялось лишь на уровне регионов. Но изменения в 214-ФЗ кардинально меняют суть закона.

Начиная с 1 июля 2019 года, застройщикам разрешено привлекать финансовые средства дольщиков только после того, как:

  • получено разрешение на строительство;
  • размещена, опубликована или (и) представлена проектная декларация, государственная регистрация;
  • будет оформлена документация, подтверждающая право собственности застройщика на конкретный земельный участок, где планируется строительство МКД или другой недвижимости, состоящий из объектов долевого строительства. К документам, подтверждающим это право относят такие договора: аренды, субаренды или безвозмездного пользования земельныим участком.

Привлекать финансы дольщиков на основе соответствующих договоров имеют право лишь застройщики, соответствующие требованиям, установленным ФЗ №214-ФЗ от 30 декабря 2004 в нынешней редакции. В случае, если застройщик не соответствует требованиям или соответствует, но частично, его ДДУ Росреестр не зарегистрирует. Соответственно, привлекать денежные средства дольщиков для строительства МКД застройщик не сможет.

Начиная с 2005 года, кардинальные изменения наблюдаются и в договоре, условия которого ранее позволяли застройщику быть более защищенным, чем участникам долевого строительства. Например, раньше дольщики вносили оплату согласно договору, зачастую с привлечением кредитных средств. Соответственно, застройщик получал всю суму, но при этом не мог гарантировать своевременную сдачу объекта строительства, передачу его в собственность дольщика или полный возврат денежных средств. Система страхования, которая была введена, также практически не повлияла на ситуацию.

Согласно изменениям, внесенным в ФЗ №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, договора поручительства или страхования, которые были заключены с целью полного выполнения своих обязательств застройщиком, прекращают свое действия 27 июня, если на это время:

  • не наступил страховой случай и отсутствуют требования, касающиеся выплат возмещения, либо нет соответствующего решения суда;
  • объект недвижимости не введен в эксплуатацию.

С момента, когда были прекращены обеспечительные сделки, считается, что застройщик уплатил взнос в компенсационный фонд. В случае если они небыли прекращены, застройщику необходимо уплачивать взносы, но только уже в адрес фонда. В случае неуплаты, фонд отправляет уведомление об этом в Росреестр. Соответственно, застройщику не удастся зарегистрировать ДДУ и поставить объект недвижимости на кадастровый учет.

То есть, согласно новой редакции Федерального закона №214-ФЗ, застройщик фактически получает доступ к финансовым средствам дольщиков лишь после ввода объекта недвижимости в эксплуатацию и передачи дольщикам права на объект. Данная схема стала возможной после введения расчетов через счета эскроу.

Эскроу-счет – что это такое?

С начала 2017 года, после очередной редакции закона 214-ФЗ, дольщики стали более защищены при вложении своих средств в строительство. Этим вариантом защиты стали счета эскроу. Но на этом законодатели не остановились. С 1 июля 2019 года оплата всех новых ДДУ в обязательном порядке должна осуществлять исключительно через эскроу-счета в уполномоченных банках. Это позволяет защитить дольщиков, поскольку обязывает всех без исключения застройщиков обеспечить исполнение своих обязательств. Соответственно, он должен предоставить финансовую гарантию того, что дольщик не потеряет свои денежные средства при долевом участии в строительстве.

Исключением являются лишь те объекты недвижимости, строительство которых еще не завершено. При чем, эта возможность не является бессрочной. Граничный срок обращения с заявлением будет установлен правительством.

Оформление договора осуществляется в таком порядке:

  1. Застройщик и дольщик заключают ДДУ. В нем указываются данные обо всех особенностях и условиях оплаты с использованием эскроу-счетов.
  2. Осуществляется регистрация договора в Росреестре (процедура может занимать до 9 дней).
  3. После того, как ДДУ будет официально зарегистрирован, застройщик, дольщик и уполномоченный банк подписывают трехсторонний договор, на основе которого банк открывает счет эскроу.
  4. Покупатель перечисляет денежные средства на протяжении указанного в договоре срока.

В большинстве случаев, оформление сделки через счет эскроу занимает до 2 недель. После того, как застройщик сдаст объект недвижимости в эксплуатацию и передаст право собственности дольщику, банк переводит денежные средства с эскроу-счета на банковский счет застройщика.

Застройщики, кто получил разрешение на завершение строительства без эскроу-счетов, должен уплачивать взносы в компенсационный фонд. В ином случае, он не имеет права заключать ДДУ. Если же застройщик не согласен уплачивать взносы, он может перейти к применению эскроу-счетов. Но для этого необходимо внести правки в проектную декларацию и разместить их в ЕИСЖС.

Одновременное использование 2 вариантов заключения ДДУ (частичной уплаты компенсационных взносов и использования счета эскроу), по отношению к одному, конкретному объекту недвижимости, запрещено. Согласно плану правительства, в будущем счета эскроу должны стать единственным вариантом для привлечения застройщиками денежных средств на строительство многоквартирного жилья.

Стоит отметить, что застройщику нужно уплачивать взносы за все помещения, включая жилые, нежилые, а также машино-места. Они составляют 1,2% от цены каждого договора, подписанного с дольщиком. Проверка выполнения этих обязательств осуществляется при регистрации ДДУ в Росреестре.

Поскольку застройщик не имеет права использовать денежные средства дольщиков для строительства многоквартирного жилья, он должен реализовывать проект либо за свои собственные средства, либо за кредитные. Если строительство осуществляется за счет средств целевого кредита, дольщики вносят денежные средства в счет уплаты цены ДДУ на эскроу-счета, которые открываются в уполномоченном банке, который предоставляет кредит.

То есть, фактически строительство МКД полностью осуществляется за счет привлечения кредитных средств. Соответственно, уполномоченный банк получает проценты и с застройщика и с дольщиков.

Застройщик имеет право расторгнуть с уполномоченным банком договор банковского счета лишь до момента ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, но только при соблюдении таких условий:

  • застройщик не имеет обязанностей перед дольщиками;
  • застройщик не использует денежные средства дольщиков на основании ДДУ.

Закрытие счета невозможно в таких случаях:

  • застройщик участвует в судебном разбирательстве (в качестве истца или ответчика), который касается его обязательств перед дольщиками или банком, если они возникли после открытия конкретного счета;
  • исполнительное производство по данным обязательствам не закончено.

Учитывая вышеуказанные факторы, стоит акцентировать внимание на повышении цен возводимых объектов недвижимости при привлечении дольшиков. При чем, речь идет о любых помещениях, а не только жилых, включая машино-места. Внесение столь кардинальных изменений обусловлено необходимостью защитить дольщиков, а также предотвратить реализацию мошеннических схем, например, используя всевозможные незаконные способы при продаже нежилых помещений.

Приобретение земельного участка: главные риски

Приобретение земельного участка: главные рискиПри покупке любой жилой недвижимости есть определенные риски. Многие покупатели слепо верят риэлторам и это большая ошибка. Перед оформлением сделки купли-продажи, необходимо обращаться за помощью к юристу. У этих двух специалистов разные цели. Риэлтор заинтересован в продаже объекта недвижимости, чтобы получить свой процент от сделки. Юрист, в свою очередь, должен подсказать клиенту о всех возможных рисках конкретной сделки и способах их минимизации. Бывают ситуации, когда мнение двух специалистов расходятся. Это не говорит о некомпетентности, просто цели и задачи у них разные.

Рынок индивидуального жилья радует потенциальных покупателей разнообразием предложений. Но, к сожалению, не все так гладко, как кажется на первый взгляд. С каждым годом количество граждан, которые обращаются к юристам с целью проведения экспертизы планируемого к приобретению земельного участка, стремительно увеличивается. Незнание законов, часто приводит к проблемам в будущем. Поэтому даже если в правоустанавливающих документах указано, что участок можно использовать для строительства индивидуального жилища, рядом есть коммуникации и т.д., не стоит в спешке его покупать.

Среди главных рисков, которые «поджидают» неопытных покупателей земельных участков, можно выделить следующие:

  • недобросовестные продавцы. Риэлтор и продавец, всегда заинтересован в том, чтобы как можно скорее заключить сделку. Как показывает практика, в большинстве случаев они специально не сообщают о важных деталях и ограничениях;
  • неточности и ошибки в оформлении документов. Процедура оформления документов при покупке земли существенно сложнее, чем при покупке квартиры. И это вполне объяснимо, поскольку специалистов, которые досконально знают все законодательные акты, включая местного, федерального и регионального значения, очень мало. Зачастую проблемы возникают из-за расхождений в информации о земельном участке с данными, которые зарегистрированы в государственных ведомствах. Также бывают случаи, когда договор купли-продажи оформляется без согласия супруга, органов опеки и попечительства (если участок принадлежит несовершеннолетнему лицу);
  • невнимательность покупателя. Хотя на первый взгляд кажется, что каждый участник сделки купли-продажи тщательно изучает документы, контролирует все процедуры, бывают ситуации, когда покупатель в итоге получает документы на совершенно другой земельный участок, а не тот, который был предложенный продавцом изначально.

Но даже если все риски учтены, всегда актуальными являются «бумажные» вопросы. Неопытные покупатели не знают особенности процедуры и слепо доверяют продавцам, чем последние и пользуются. Поэтому, чтобы избежать проблем во время покупки земельного участка, лучше обращаться за помощью к специалистам.

Главная задача юриста – защитить клиента от обманщиков и обеспечить честную сделку. С этой целью осуществляется проверка юридической чистоты совершаемой сделки купли-продажи. Акцентируется внимание на таких фактах:

  • сделках, которые ранее проводились с конкретным земельным участком (на предмет их законности);
  • анализе цепочки собственников;
  • проверке законности возникновения права собственности.

Выполнить столь тщательную проверку могут только юристы. К сожалению, большинство граждан пытаются приобрести земельный участок самостоятельно, даже без консультаций со специалистами. Как показывает практика, в большинстве случаев попытки сэкономить приводят не только к лишним затратам, но и неприятным последствиям.

Давайте рассмотрим ситуацию на примере г. Краснодара, хотя он актуален и для большинства других муниципальных образованиях за исключением некоторых нюансов.

Городская Дума Краснодара, основываясь ст.8 Градостроительного кодекса РФ и ст.16 Федерального закона от 6.10.2003 №131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», утвердила общие правила застройки и землепользования на территории муниципального образования г. Краснодар. Этот правовой акт определяет главные направления развития города в градостроительной и социально-экономической сфере, охраны наследия, окружающей среды. Принятые Правила, в соответствии с Градостроительным и Земельным кодексами РФ, предусматривают эффективную систему для регулирования застройки и землепользования путем деления территорий в границах муниципального образования г. Краснодар на территориальные зоны. В каждой из них установлен единый градостроительный регламент, касающийся предельных параметров и видов разрешенных к использованию участков земли. Эти правила позволяют:

  • защитить права граждан;
  • обеспечить открытую информацию об условиях и правилах использования земельных участков, проведения на них реконструкции и строительства;
  • гарантировать равенство прав юридических, физических лиц в процессе реализации правоотношений, касающихся застройки и землепользования;
  • контролировать застройщиков, а также их намерений и соответствие градостроительным регламентам и т.д.

Стоит отметить, что факт отражения в правоустанавливающих документах информации о том, что земельный участок разрешен «для индивидуального использования», еще не говорит о том, он находится в зоне, которая предусматривает такой вид использования земельного участка. Соответственно, покупая такой участок, согласно действующему законодательству, необходимо уведомить органы власти о начале строительства жилого дома. Получив уведомление, муниципальные органы могут запретить использовать земельный участок для строительства, если он расположен в зоне, не предполагающей такой вид его использования. Такое решение принимается по причине нарушения градостроительного регламента по предельным параметрам и видам разрешенного использования земельных участков в границах этих территориальных зон, а также нарушает права других граждан. Поэтому на таких участках строительство жилого дома будет незаконным. При самовольном его возведении, он будет подлежать сносу.

Но, даже если такой вид использования земельного участка разрешен, не стоит спешить его покупать. Перед этим необходимо уточнить, возможно ли строительство жилого дома в тех параметрах, как планируется. Для этого нужно проанализировать не только документы на конкретный земельный участок, но также на соседние, то есть, смежные. Это обусловлено необходимостью соблюдения ряда строительных правил, включая требования пожарной безопасности. Также стоит акцентировать внимание на охранных зонах вокруг коммуникаций, проходящих по территории земельного участка или рядом с ним.

Чтобы не столкнуться с тем, что на приобретенном участке нельзя построить дом своей мечты, еще до оформления сделки стоит исследовать все параметры охранных зон, границы, расположение строений на смежных участках и т.д. На сбор информации о земельном участке у опытного юриста может уйти от нескольких дней до нескольких недель. Но в этой сфере спешка ни к чему. Воспользовавшись услугами юриста, специализирующегося на земельных правоотношениях, удастся сократить время, затраты на сбор необходимых данных и значительно уменьшить риски при совершении сделки.

Признание договора купли-продажи недействительным

Договор купли-продажи недействительнымМногие граждане не знают, что в некоторых ситуациях договор купли-продажи недвижимости или земельного участка может быть аннулирован. Признание сделки недействительной осуществляется при подтверждении в судебном порядке фактов о том, что:

  • сделка была мнимой;
  • ее условия противоречат нормам закона;
  • есть ошибки в форме договора купли-продажи;
  • были нарушены права супруга, несовершеннолетних лиц и т.д.;
  • при оформлении сделки один из участников процесса был недееспособен, либо его жизни или здоровью угрожала опасность.

Даже один факт из вышеперечисленных, является весомым основанием для обращения с исковым заявлением в суд с целью защиты прав одной из сторон. Если факты нарушения будут подтверждены и признаны судом, сделку купли-продажи аннулируют, то есть, признают недействительной. Такое судебное решение влечет за собой неприятные последствия для стороны, которая совершила нарушения. В любом случае, правоотношения, возникшие в результате осуществления сделки купли-продажи, будут прекращены.

Чтобы избежать судебных разбирательств, рекомендуется обращаться за помощью к опытным юристам. Полное сопровождение специалистом сделки купли-продажи – гарантия того, что процедура оформления будет проведена согласно законодательным нормам.

Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.

Звоните прямо сейчас! Проконсультируем и поможем!

+7 (861) 212-54-74, +7 (988) 247-17-57

 

Другие новости:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *