Правовая юридическая экспертиза договоров
Бесплатная консультация по субботам
Услуги юриста и адвоката онлайн

Правовые аспекты проведения текущего и капитального ремонта общего имущества собственников в многоквартирном доме.

Правовые аспекты проведения текущего и капитального ремонта общего имущества собственников в многоквартирном доме.Одним из самых обсуждаемых вопросов в сфере ЖКХ  последних лет является вопрос о взносах на проведение капитального ремонта.

Не так давно этот вопрос стал еще более актуальным, так как собственникам помещений, которые до сих пор не считали нужным оплачивать взносы на капремонт, стали приходить  претензии с требованием оплаты задолженности за прошлые годы, а некоторым собственникам судебные приставы уже начали списывать суммы задолженности с банковских карт.

Большое количество аналитических материалов в интернете посвящено именно анализу законности взимания взносов на капитальный ремонт, несовершенству законодательного механизма в этой сфере, злоупотреблениям со стороны лиц, вовлеченных в данный процесс.

Правда, вывод из этого всего только один – взносы на капитальный ремонт платить надо, несмотря на все несовершенства правового регулирования данного вопроса, что и подтвердил Конституционный суд РФ в 2016 году.

Конечной целью уплаты взносов является, собственно, проведение капитального ремонта в  доме.  Тем не менее, правовым основам проведения самого капитального ремонта и его отличий от текущего уделяется недостаточно внимания, хотя от того относятся те или иные работы к текущему или капитальному ремонту зависит то, на кого возлагается ответственность за их проведение и обеспечение. В связи с этим целесообразно провести сравнительный анализ процедур проведения капитального и текущего ремонта.

Перечень выполняемых работ.

Капитальный ремонт проводится для устранения износа или разрушения конструкций, оборудования, инженерных систем в случае нарушения (вероятности нарушения) максимально допускаемых характеристик безопасности и надежности или с целью замены элементов общего имущества в доме.

В том, что капитальный ремонт проводится тогда, когда достигнуты максимально допустимые  требования к безопасности и надежности конструкций, оборудования (либо существует такая вероятность)  и состоит его основное отличие от текущего ремонта.

Жилищный кодекс РФ предусматривает перечень работ, которые относятся к капитальному ремонту и  финансирование, которых происходит за счет средств от взносов на капремонт, а именно:  ремонт фундамента  дома,  подвальных помещений, фасада, крыши; ремонт или замена лифтов, лифтовых шахт; ремонт внутридомовых инженерных систем тепло-, электро-, газо-, водоснабжения, водоотведения.

Указанный перечень может быть дополнен по решению органов власти субъекта РФ работами по устройству вентилируемой крыши, утеплению фасадов дома, установке общедомовых приборов учета коммунальных ресурсов и другими видами работ и услуг. На основании решения собственников об увеличенном размере взносов на капитальный ремонт за счет такого превышения могут проводиться любые работы по капитальному ремонту.

Проведение капитального ремонта может включать работы по подготовке  проектно-сметной документации, перепланировке помещений,  благоустройству  территорий дворов, переводу действующих электросетей на повышенное напряжение и другие.

Текущий ремонт представляет собой совокупность строительных и организационных мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работы) элементов конструкции, инженерных систем и оборудования для поддержания эксплуатационных показателей.

Законодательством установлен примерный перечень работ по текущему ремонту.             К нему относятся такие работы, как: устранение деформаций, повреждений фундамента и входов в подвалы; окраска и ремонт фасадов, заделка стыков, швов, трещин и прочих архитектурных элементов; замена сточных труб, ремонт вентиляции и гидроизоляции на крышах; восстановление отделки потолков, стен, полов внутренних помещений общего пользования; восстановление работы водопровода и канализации, замена систем горячего водоснабжения и отопления, насосов, ремонт электрооборудования и другие работы.

Решение о проведении ремонта.

Текущий ремонт проводится на основании решения общего собрания собственников, принятого большинством голосов от всех присутствующих на собрании. В решение о проведении текущего ремонта должно быть указан перечень планируемых работ, условия их выполнения и размер финансирования.

Решение о проведении капитального ремонта также принимается собственниками помещений, с той только разницей, что оно должно быть принято квалифицированным большинством голосов (2/3 от общего числа голосов собственников) и не позднее трех месяцев с момента получения предложения, в котором указываются сроки начала, перечень и объем работ, стоимость, источники финансирования ремонта.

Обязанность направлять подобные предложения возложена на управляющую компании, ТСЖ, или регионального оператора в зависимости от того какая из организаций является владельцем специального счёта,  на который зачисляются взносы на капитальный ремонт. Предложение  направляется не позднее, чем за ½ года до года,  в котором региональной программой капремонта предусмотрен ремонт данного дома.

Тем не менее, закон не запрещает принимать решение о проведении капитального ремонта владельцами помещений по собственной инициативе в любое время, без какого — либо предложения о его проведении от третьих лиц,  главное, чтобы имелись  средства на его проведение.

Решение собственников о проведении капремонта обязательно должно содержать: перечень работ, которые будут выполняться, максимально допустимую их стоимость (смету), сроки проведения, источники финансирования, мероприятия по контролю  за качеством проводимых работ, указание на лицо уполномоченное от имени собственников принимать выполненные работы с правом подписания соответствующей документации.

Обеспечение и финансирование проведения текущего и капитального ремонта. 

Собственники помещений  вправе сами осуществлять мероприятия по текущему ремонту общего имущества в доме, но, как правило, обязанность по проведению текущего ремонта возлагается собственниками на третьих лиц, в частности, на управляющие компании, с которыми собственники состоят в договорных отношениях,  ТСЖ, жилищные кооперативы.

При этом вышеперечисленные организации  должны осуществлять мероприятия по обеспечению нормативно установленных требований к обслуживанию и содержанию жилья,  в том числе проведение текущего ремонта общего имущества.

Таким образом, в законодательных  нормах о проведении текущего ремонта имеется некоторое противоречие, заключающееся в том, что с одной стороны именно по решению собственников происходит инициирование процедуры текущего ремонта, а с другой — обязанность по текущему ремонту возлагается на управляющие компании, ТСЖ и кооперативы в рамках исполнения минимального перечня работ и услуг, необходимых для поддержания общего имущества в должном состоянии, что не требует от собственников принятия какого-либо решения по этому вопросу.

Возложение обязанности по обеспечению текущего ремонта  именно  на управляющие компании, ТСЖ и кооперативы является вполне логичным, поскольку плата за содержание жилого помещения, собираемая управляющей компанией и взносы, собираемые ТСЖ и кооперативами,  включает в себя  и  оплату расходов на текущий ремонт.

Финансовое обеспечение капитального ремонта происходит за счет уплаты собственниками помещений взносов на капитальный ремонт. Для некоторых категорий граждан пенсионного возраста  законом субъекта федерации может быть предоставлена частичная (в размере 50%) или полная компенсация оплаты этих расходов.

Законом установлены два вида формирования фонда капитального за счет уплачиваемых взносов:

  1. на специальном счете, владельцем которого может быть управляющая компания, ТСЖ или кооператив.
  2. на счете регионального оператора фонда капитального ремонта.

Региональный оператор создается по решению властей субъекта  федерации. Кроме того, власти субъекта федерации утверждают региональную программу капитального ремонта, где указывается список жилых домов, перечень работ по капремонту таких домов, период проведения работ, очередность проведения работ.

Оплата взносов на капремонт производится в сроки, предусмотренные для уплаты других коммунальных платежей. За нарушение срока оплаты взносов  законом предусмотрена пеня.

Важным отличием оплаты взносов от других коммунальных платежей является то, что при продаже, дарении и другом отчуждении помещения к новому владельцу переходит и задолженность по уплате взносов на капремонт.

Зачастую нежелание граждан уплачивать взносы на капитальный ремонт справедливо обосновывается  невозможностью контроля за денежными средствами, которые когда-то потом будут потрачены на проведение капитального ремонта помещения, которое им принадлежит на данный момент.

Тем не менее, Жилищный кодекс РФ все-таки содержит некоторые формы такого контроля.

Так, часть 7 статьи 177  Жилищного кодекса  РФ предусматривает право любого собственника получить в банке, где открыт специальный счет, информацию сумме платежей зачисленных на счет от всех собственников в доме,  об операциях совершенных по счету. Однако,  такое право не предоставлено собственникам в отношении контроля  за средствами на счете регионального оператора.

В случае создания фонда капремонта на счете фонда регионального оператора, лицом ответственным перед собственниками за проведение капремонта является соответственно региональный оператор, в иных ситуациях – владелец специального счета (УК, ТСЖ, кооператив).

Автор: Шляхов Никита

Цены на услуги юристов и адвокатов зависят от задач.

Звоните прямо сейчас! Проконсультируем и поможем!

 

Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам

Бирюкова Марина Станиславовна, специалист по правовым вопросам

Имеет высшее экономическое образование - окончила Институт сферы обслуживания и предпринимательства (филиал) ДГТУ в г. Шахты по специальности бухгалтерский учет и анализ хозяйственной деятельности и юридическое образование – окончила Кисловодский институт экономики и права по специальности юриспруденция. Имеет опыт работы в административных органах, банковской сфере. Стаж работы более 20 лет.



 

Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер

Романова Ольга Борисовна. Управляющий партнер

Имеет высшее юридическое образование. Окончила Московскую Государственную Академию права в 1993 г. Стаж по специальности с 1989 года. Стаж адвокатской деятельности 20 лет.



 

Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор

Литвиненко Алексей Дмитриевич. Директор

Имеет высшее экономическое и юридическое образование.Окончил Кубанский Государственный Аграрный университет. Стаж работы с 2007 года. Начал работу в налоговом органе, где прошел путь от специалиста 1 разряда до главного налогового инспектора.



Вам также может быть интересна статья: Когда управляющая компания несет ответственность за протекание крыши в многоквартирном доме?

Отзывы о компании

Хочу поблагодарить Бирюкову Марину Станиславовну за грамотно оказанную юридическую помощь по взысканию денежных средств с застройщика по ДДУ. Благодаря профессионализму Марины Станиславовны, ее умению вести переговоры и находить компромиссные решения мой вопрос был решен положительно! С уважением, Владимир В.

Неоднократно обращалась по различным вопросам в юридическое бюро Е.Романова благодарна специалисту Бирюковой Марине Станиславовне за помощь в решении вопросов. Разносторонний грамотный специалист. Осталась довольна сотрудничеством. выражаю благодарность. Желаю только выигрышных дел, успеха и справедливого разрешения всех успешных процессов, хорошего достатка, положительных рекомендаций и космического карьерного роста!

Выражаю благодарность Москаленко Александру Евгеньевичу за успешное завершение моего длительного и материально существенного для меня дела по расторжению и взысканию денежных средств с недобросовестного застройщика, а также длительного разбирательства с ипотечным кредитом. Процесс длился почти 2 года, за все это время пройдены все мыслимые и не мыслимые инстанции и благодаря Александру я не теряла надежду на положительный результат. Спасибо за его профессионализм и уверенное спокойствие в разных ситуациях иногда казавшихся совсем безнадежными.

Выражаю благодарность Романовой Екатерине Викторовне за юридическое сопровождение сделки купли-продажи земельного участка. Всё было сделано быстро, грамотно, на высоком профессиональном уровне. Спасибо!

С уважением,
Леонтьев В.

Хочу поблагодарить Марину Станиславовну - замечательного и понимающего специалиста за помощь в оформлении алкогольной лицензии! Огромное спасибо за профессиональный подход и долгожданный результат! Сотрудничать с вами было огромным удовольствием!

Все отзывы о услугах юристов

Вопросы и ответы

✅ Где можно узнать цены на все юридические Услуги?

Перечеть услуг и цен вы можете увидеть на странице "Цены на юридические услуги", также вы можете связаться с нужным юристом или адвокатом на странице "Контакты юристов". Звоните, будем рады помочь!

✅ Вы работаете с юр. лицами?

Да у нас большей опыт оказания услуг для юридических лиц. Есть специалисты имеющие стаж более 15 лет.

Мы работаем в сфере Недвижимости, Бизнеса, Любые судебные иски и представительства в суе. Звоните нам и приходите на консультацию, будем рады.

✅ Как можно вас найти?

Мы находимся по адресу Краснодар, ул. Дальняя 1/А. Если потеряетесь вы всегда можете перезвонить на номер +7 (988) 247-17-57 и уточнить где мы находимся.

Связаться с нами и задать вопрос юристу

Цена на юридическую услугу

УслугаЦена
Полное сопровождение сделок юридических лиц по приобретению недвижимости30 000 рублей
Ликвидация ИП8 000 рублей
Регистрация ИПот 3000 рублей
Регистрация юридических лиц6000 рублей
Комплексное обслуживание предприятийот 10 000 рублей в мес.

Комментарии запрещены.